首个集体土地租赁项目：万科泊寓，面市北京

2020年7月，成寿寺村十八亩地已旧貌焕新颜。

曾经该地块被规划为多功能建设用地，多年来苦于无法建设实施，与北京多数未改造前的城中村如出一辙。如今，生长在这片土地上的是泊寓|院儿（成寿寺社区），集居住、娱乐、商业于一体，是全国首个开工建设、入住的集体土地租赁住房项目，开启了新模式的租住时代。

成寿寺村的巨变与村集体跟万科的合作密不可分。村集体提供土地的经营权，万科负责所有建设成本投入，通过设计运营实现多方长期可持续的收益。

泊寓|院儿（成寿寺社区）在打造过程中，优良的营商环境助益不少。作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，项目受到了社会各界的高度重视和支持帮助。“房子是租来的，但生活不是”，万科在对项目打造时希望通过高品质的产品和丰富的配套来服务好租户和周边居民。功能分区、紧凑精确、健康环保、拎包入住成为户型设计导则；为年轻人提供“一站式休闲生活新空间”，塑造集咖啡、书吧、健身、艺术、交友一体的青年聚集地，则成为社区营造的目标。

7月6日，万科的泊寓|院儿（成寿寺社区）正式开放，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。

泊寓|院儿（成寿寺社区）云中图书馆。

租购并举时代的奋进者

十九大指出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”、“让全体人民住有所居”。在北京市推进租赁市场发展过程中，一方面“租购并举”成为城市和政策发展的重要趋势，租购同权法律实践不断完善，另一方面土地供应上向租赁市场倾斜。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中提出，未来五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，占比30%。2017年，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，以“进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017-2021年集体土地供应任务”。

同年，北京万科以给年轻人一个有家的城市为初心，确立在租购并举的时代，为年轻人，为时代的奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案。据悉，目前北京万科获取了北京市租赁住房优质供地资源中的2万套

创新集体租赁住房土地合作模式

成寿寺项目是万科参与的北京市租赁住房供地中最优质的地块之一，位于南三环方庄桥西南角，处于方庄商圈。方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，始建于20世纪90年代。成寿寺项目交通便捷，距离14号线方庄站800m，距离5号线刘家窑站1.2km，去国贸仅需6站20分钟，对上班族具有天然的吸引力。

成寿项目的入市经历了近20年的曲折历程。项目主体为北京金城源投资管理公司，前身为成寿寺村集体经济组织，自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。2005年成寿寺村作为北京市第一个试点村,完成了整建制撤村转居工作，农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。

2017年是转折之年，成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业参与租赁住房的负担。同时，万科每年付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。

受益于优化营商环境的政策背景，成寿寺项目每一步都快人一步。作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。

推动长租公寓市场发展

成寿寺地块建设的泊寓|院儿极大地填补了市场空白。据2017年数据显示，北京市有租赁人口约860万，出租房屋430万套，乍一看并不存在供给短缺，但实际上，北京租赁市场存在严重错配。

一是供求错位，租赁人口中近400万白领需求独立空间，而供应中仅80万套开间或一居的独立空间，无法被满足需求的大部分青年只能采用合租方式。

二是价格错配，除去北京市逐年拆除的城中村/地下室，北京市合规的租赁住房其实只有250万套，而平均套均租金为7000元/月，超出了年轻人合理的支付范围。

泊寓|院儿（成寿寺社区）的入市有效助力了两个错配问题的解决。首先，项目保障每位租客都有属于自己的独立私密空间，而将会客、阅读、健身等有社交属性的功能放置于开阔的共享空间中，通过设计解决供求错位。另外，继成寿寺的900余套长租公寓入市后，北京万科还有高立庄等项目的长租公寓即将入市，这部分新增租赁住房供给可以进一步对租金价格起到平抑作用。据悉，紧邻三环的泊寓|院儿（成寿寺社区）租金为3600元/月起。

如此高性价的产品，一入市就得到了大量租客的认同。目前，泊寓|院儿（成寿寺社区）首批入市的235套公寓已于开业前的5月下旬全部租罄。第二批包含特色主题房的房源于7月启动预租，并将于今年9-10月份正式推向市场。

有幸抢租到泊寓成寿寺店首批房源最后一套标准户型的张女士表示，泊寓是她这么多年来租房中遇到的最好的选择。过去，她刚毕业时选择合租生活，总有多种不便之处，更是对安全问题有所担忧；但当她在收入稳定想选择租住一居室时，还是很难找到社区、房屋品质足以满足其生活标准的出租屋。直到看到泊寓|院儿（成寿寺社区），不仅地段好、近地铁、设施全，能做到真正的拎包入住，更有沟通顺畅服务佳的年轻工作人员，为租住生活提供了包括搬家、咨询、维修、社群运营等全程贴心的服务。

私人定制的舒适生活

居所是人们理想生活、个性主张和安居乐业的承载。但现实生活中，“购”和“租”往往呈现出不均衡状况，“租”常常代表的是品质不高、距离更远，特别是年轻人的租住需求常常不被社会重视。另一方面，随着“Z世代”和“后浪”们越来越有自己的生活主张和独立思考，他们显然不再满足于千篇一律的市场主流租房供应。

万科擅长向年轻人学习，与年轻人共创，用他们的需求来唤醒自己的新思考，用他们的语言来表达自己产品的新主张。为了让年轻人做自己的生活设计师，泊寓|院儿（成寿寺社区）创新研发了五大个性主题房，包括女生主题房、健身主题房、直播主题房、SOHO主题房和宠物主题房，以主题表达个性，以个性构建社群。

在租客房屋空间面积固定的情况下，万科通过“模数推导”精确研发了房间内的配置，通过家具来设定功能分区，推导出房间的布局，极大地提升了房间的使用效率。并用更贴近客户需求的设计和多场景应用的部件来控制成本，比如在主题房中安装大镜面和无阴影的美妆镜，通过设计增加价值，真正做到“螺蛳壳里做道场”，在几十平米的房子里装出精致、舒适和温馨的生活感。

当然，万科做长租公寓的事业初心不仅是让年轻人能住的好，更要让他们能住的起。除了在产品打磨上花费更多心思和时间，它还用打造百万甚至千万房子的团队去琢磨租3000多元价格的房子，打造极致性价比的泊寓|院儿（成寿寺社区），让北京这座充满魅力的城市可以留住更多奋斗的年轻人。

体验万科式的健康建筑

在不断的探索和前行中，万科发现了城市追梦青年租住环境的复杂混乱，也看到了部分住房环境存在装修污染问题等安全隐患。为了让租客体验便捷、健康的居住环境，泊寓|院儿（成寿寺社区）依托万科长久积累的装配式建筑研发经验，打造适用于小户型公寓的全新健康快装技术体系。

在施工方面，项目以全干法装修消除现场湿作业，雨季施工易于穿插、无需立面封闭，装修工期由30天缩短至10天；项目单层极限施工时间因采用架空体系+机电标准管井、标准路由，实现主体结构施工无需等待封顶，可以缩减到15天。

此外，从高质量的硬装，到公寓贴心的软装及环保健康的装修材料，泊寓|院儿（成寿寺社区）使用的都是由万科自主研发的快装快建产品，例如墙面不再使用传统的涂料、油漆，而是使用竹炭纤维板等绿色环保材料，保证每个房屋的空气质量指标均达到国家标准，实测甲醛含量远低于国标。

无处不在的智慧化社区体验

当前，中国社会正在向智能化、数字化时代转型，而这恰恰与年轻文化和年轻人的消费主张呈现出紧密的对应关系。泊寓|院儿（成寿寺社区）贴合了年轻人所向往的智能化生活，首次将智能管理引入到运营中，完善数字化配置，构建智能化社区。

在社区安全方面，不仅采用智能门锁，实现住户客户生命安全预警，还通过人脸识别技术（门禁、入侵识别、访客）实现无卡化通行，园区内人员信息实时上传，与公安系统流动人员管理大数据动态联网，配合公共区域24小时全方面监控，给租客创造全方位的安全感。

同时，为了满足年轻人对服务智能化的新需求，泊寓|院儿（成寿寺社区）还配有绿色的社区管理系统和智能响应体系，提升报修服务效率、能耗管理效率。例如，租客躺在床上通过“泊寓”微信公众号或者APP动一动手指，就可享受覆盖全方面生活的服务，包括水电表的智能化查询和实时自助缴费，以及“3小时响应、4小时完成”的一键报修等等，还有智能快递柜，不用为“不能及时接快递”而着急。

资源丰富的社群运营专家

在城市中漂泊奋斗的年轻人，需要的不仅是一个居所，更希望拥有的是一个家，一群志同道合的伙伴，以及一个有归属感的社区。万科基于自身丰富的社群运营经验，在泊寓|院儿（成寿寺社区）搭建城市共享客厅，营造社群文化建设，为青年人在家门口提供“一站式休闲生活新空间”。

万科在建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500㎡的城市共享客厅——"社区之心"，配置云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等社区配套，为年轻人提供更富活力的社交空间。在这里，租客可以漫游与国家图书网进行线上合作的云中图书馆，追寻精神的宁静；可以在超过100平米的共享减压健身空间中挥洒汗水，释放工作与生活中的压力；可以约上社区里的朋友们一起到欢乐轰趴馆享受周末最放松的时光。

不仅仅局限于城市共享客厅，泊寓|院儿（成寿寺社区）还将年轻人对生活方式的多种需求，转换成丰富的配套融入设计中，在楼宇之外推出了4000㎡的社区个性商街，集合深夜食堂、时尚潮牌、京城老字号、网红集市等多种业态，让租客走出家门即可体验消费场景。

优质的社区配套和服务，让年轻租客的生活质量因此升级。对此，泊寓成寿寺店的一位租客表示，自己从事高强度的律师职业，一度三餐不定、生活不规律。而泊寓带给她最明显的改变，就是作息规律了、生活节奏更规范舒适了。因为泊寓的地段位置特别好，方便她在拜访客户的过程中节省下大量通勤时间；更因为这个优质大社区带给她更便利美好的生活——“周边餐饮选择很多很方便，让我每天三餐都可以定时定点；白天步行到社区图书馆学习工作，晚上去社区健身房跑步，跑累了回家洗个澡就能够更好地入睡；周末在社区里还有很多社群活动能认识新朋友”——生活的幸福，就藏在这些日常的细节中。

作为首个集体土地租赁住宅项目，泊寓|院儿（成寿寺社区）环境舒适健康、生活丰富多彩，这也是万科为城市青年提供的美好租房生活样本。

“平均不到11个月就要换一次房子”、“独立于房奴之外，却养活了城市里的租房中介和搬家公司”、“城市的建设者，也是撑起未来经济的中坚力量”……据统计，这样的一群人在北京占比超过50%，他们是“后浪”步入社会3-5年的真实写照，靠租房过渡的他们背负着梦想，努力前行。

然而，在每年租金涨幅达10%，与租赁房源缺口达400万间的现实中，如何让年轻人在北京扎根逐梦？

位于北京南三环，由北京万科打造的泊寓|院儿（成寿寺社区），给了这群“想与城市一起生长”的年轻人，一次以共享方式和城市深刻融合的机会。这个被命名为“院儿”的地方，不仅有栖身之所，也有着时刻超越期待的公共社交空间，以及属于年轻人的共同生活公约，让租房人群在社区管理上获得更好的“租购同权”体验感，拥有大社区的归属感。

双重难题下重新定义租住新时代

在北京，房租飞速上涨与租赁住房短缺的双重难题下，万科作为最早的一批“解题人”，积极响应国家大力发展住房租赁市场的政策号召，从集体土地建设租赁住房项目出发，打造北京第一个村集体合资租赁型住宅综合体项目——泊寓|院儿（成寿寺社区）。

改造前，这里曾是脏、乱、差的小商户聚集区，治安状况堪忧。2018年初北京万科接手后，经过整体拆除重建，破旧的原始板房区变成了色彩鲜艳、风格鲜明的长租公寓，成为了南三环边上最靓丽的一抹风景线。

值得关注的是，泊寓成寿寺社区在利用集体土地建设租赁住房优势的基础上，节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。在万科集团合伙人刘肖看来，“我们参与集体土地租赁住房项目的初衷，是希望给年轻人一个有家的城市。让房租不超过年轻人收入的三分之一，地铁通勤在40分钟以内，同时兼顾他们对品质和个性的需求，让奋斗者可以租得起好房子。”