龙湖年报：多维航道发展成型 未来“谋定、敏行”

龙湖年报：多维航道发展成型 未来“谋定、敏行”

3月24日，龙湖集团控股有限公司（下称“龙湖”，00960.HK）发布2019年年报，并举行了线上发布会。

在发布会的背景板上，醒目的印着“谋定、敏行”四个大字，其背后寓意可能是：谋定者恒稳，敏行者恒强。

而对照龙湖2019年年报会发现这一年的成绩与这几个大字前后呼应：稳且强。

恒稳且恒强

据龙湖2019年财报显示，报告期内，龙湖实现了1510.3亿元的营业收入同比增长30.4%，作为运营能力极强的房企，2019年龙湖依然保持着极高的利润水平，毛利率33.6%，毛利同比增长了28.5%至508.0亿元，并且核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%，遥遥领先行业。

高利润也为龙湖的投资者带来了高回报，据财报显示，2019年，龙湖归属于股东的净利润为人民币183.4亿元，与2018年的162.4亿元相比，同比增长12.9%，实现每股基本盈利人民币3.13元，在剔除评估增值等影响后每股核心盈利人民币2.66元，同比增长20.9%，远高于行业水平。

另外，董事会建议派发末期股息每股人民币0.84元，计入中期股息每股人民币0.36元，全年合计派发股息每股人民币1.20元，同比增长21.2%。

而对于未来的利率空间，龙湖CEO邵明晓表示，“目前龙湖在一二线城市的土地储备占比达到80%，从需求端来看，市场握有强有力的支持，凭借龙湖的运营能力以及费用管控能力，未来龙湖依然能保持一个行业靠前的毛利率水平。”

从财报上也能窥探龙湖土储布局一二，财报显示2019年龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积为1273万平方米，而平均权益收购成本仅为每平方米人民币6186元。

从区域上看，新增土储分布范围遍布环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区等一二线城市，这些区域的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。

便宜的优质土储不仅为龙湖未来的利润提供了保障，也为龙湖为了穿越城市地产发展周期和抗风险的能力。

2019年龙湖实现合约销售收入2425.0亿元同比增长20.9%，分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域合同销售额，分别占集团上半年总合同销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

2019年龙湖能实现高业绩增长与其合理的土储布局有很大的关系。未来，龙湖在扩大了环渤海区域与华南区域的布局并坚守各个城市本营的情况下，为龙湖再做扩展，保持业绩增长提供了很大的保障。

为此，龙湖也在2019年的销售基础上，把2020年的业绩目标定在了2600亿，据财报显示，龙湖在售项目将达到212个，其中65个为新推项目，120个将推出新一期新业态产品。

众所周知，因为疫情影响，2020年前两月房地产整体市场下滑十分明显，市场纷纷看空房地产，认定行业整年呈下滑趋势已成定局。

但邵明晓表示，“面对疫情，从市场的反应和龙湖的执行力来讲，虽然有些冲击，但整体可控，不需要做大的供货结构销售结构、结构的调整，基本上能够按照预定目标，顺利、平稳往前运行。”

“2020年龙湖有信心完成2600亿的销售目标。”邵明晓表示。

此外优秀的运营能力，也为龙湖赢得了资本市场的青睐。2019年，龙湖的综合借贷总额为人民币1460.0亿元，而平均借贷年利率仅4.54%，依旧维持低位，如此低的资金成本也为龙湖在利润上提供了更多的可能性。

并且，在负债方面，公告显示，2019年龙湖的净负债率仅为51.0%，比2018年的52.9%下降了1.9个百分点，债务进一步优化。

与债务和融资水平挂钩的是现金与融资进展，在疫情之下，世界经济下滑，融资环境进一步缩紧，不少房企生存难度加大，深陷资金及债务危机的泥淖，直至消亡，进入2020年，该情况更甚，仅开年前80天，宣布破产或清算的房企便有300多家，在发布会现场也有投资者对龙湖的债务与现金流问题表示了关心。

对此，龙湖董事长吴亚军表示：“现金流不是危难时才考虑，而是‘要天晴补屋顶’，在今年1月份龙湖已经基本完成了全年的融资计划。”

而据财报显示，目前龙湖账面持有现今及货币等价物高达609.5亿元，现今短债比为4.38，偿债能力优秀。

综合财务数据，会发现2019年龙湖在业绩飞涨的同时还优化了债务、提升了土储、降低了融资成本。

高质量的低成本的土储布局、扎实的财务报表、优秀的融资水平、强有力的行业运营能力等综合素质组成了恒稳且恒强的龙湖。

对此，在龙湖发布财报之后，不少机构将龙湖的评级定位“强推”。

而值得的一提的是，在这份优秀的成绩表单下，龙湖的营收成绩实现了30.4%的逆市增长之中，除了地产开发业务之外，多维航道的表现同样不俗。

多维航道发展成型

随着地产调控不断加码，市场分化加剧，房地产企业又走到了一个十字路口，房企多条航道布局成风，但多元之路前景固然美好，实际上却布满荆棘，并且有不少房企因多维航道投资过大，不仅不能为企业带来回报，还拖垮了主营业务地产。

对此，在业绩发布会上，有媒体问道，“当前大环境下，强化主业、保有现金流是很多房企的第一要义，龙湖的多元化策略是否会为了现金流做出一些妥协？”

而吴亚军表示，“C1到C4航道都是龙湖的主业，都值得强化，并且龙湖在各个航道上龙湖都拥有过去的沉淀，在危难中能够产生一定的爆发力。”

近年来，龙湖集团一直着力推进“空间即服务”战略，确立了C1到C4的多维航道，即地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大主航道业务，多维驱动，协同发展。

而从年报上看，在地产开发基本盘面十分扎实的基础上，其他三维通道也在均衡，均已进入了回报期。

39座商业贡献47.5亿租金

据财报显示，截至2019年底，龙湖累计开业商场39座，一年新开业10座商场，这些商场在2019年为龙湖商业总体提供了租金47.5亿、实现4.7亿人次的总客流量和销售额267亿。

并且截至2019年底，龙湖商业战略合作品牌：超340家，已合作品牌：超4500家。

龙湖的商业一切向好，但一场疫情的黑天鹅来临，让不少人对龙湖商业领域的收入能否持续产生了担忧。

众所周知，受疫情影响，商业地产收到了严重的冲击，龙湖商业也不例外。但据了解，在疫情发生的第一时间，龙湖就迅速做出了反应。

首先，龙湖在行业内率先对商户施行了租金减半的政策，并利用龙湖的资本市场资源为龙湖旗下商户提供贷款支持，这一举措不仅增加了商户对龙湖商业的黏性，还实现了与商户的共赢。

此外，在疫情发生后第一时间，龙湖商业便从集团层面制定了加强新风排风、高频消毒等强化环境保障与全员防疫知识培训等自我防疫的举措，确保进入商场顾客、人员对健康安全的核心诉求。

龙湖也积极通了内外线上平台，为消费者构建起便捷购物、情感互动的多条链路，据悉，从疫情散发以来，龙湖商业已进行了超40场小程序直播，通过超高的流量实现了超高的销售。

而在业绩发布会上，邵明晓也透露，“目前龙湖的39个商场已经全部恢复营业，复工的面积达到了五六成。”

同时，邵明晓认为，疫情期间线上模式的成功，也体现了用户对龙湖商业的依赖和喜爱，并没有因为疫情而失去客户黏性，等疫情，龙湖商业也将恢复正常运营。

“总体上龙湖有信心达成承诺，全年力保60亿的商业租金收入的达成。”邵明晓说道。

未来开设10万间冠寓

而在租赁住房领域，据财报显示，截止到2019年底，龙湖冠寓已布局全国华北、华东、华南、西南、华中片区，包含北京、上海、杭州、武汉、深圳在内的30余个一、二线重点城市，累计开业房间约7.5万间，位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。

邵明晓透露，“未来龙湖冠寓计划开设10万间，在2020年龙湖冠寓或将实现20亿的收入。”

邵明晓也在业绩会上表达了他对冠寓能实现业绩目标的原因，“冠寓面对的客层主要是22岁到32岁年轻人，目前龙湖对于客群的需求、特征、分布，以及我们的产品、场景方面，已经打磨得十分清晰，再加上持续降本增效，租赁住房领域未来龙湖还是会继续看好。”

而面对疫情影响，邵明晓承认冠寓一季度的收入有25%受到了影响，但冠寓通过贴心的物业保护以及大数据对市场的判断，受到了用户的认可。

另外，值得一提的是，龙湖冠寓还背起了社会责任，协助武汉、南京、重庆、深圳、天津等多地的事业单位合作落地近40个项目提供超过1.4万套人才住房，助力提升各城市人才吸附力，此举增加了龙湖冠寓的品牌度。

“有魅力”的智慧服务

有人说，治疗一线在医院，抗疫一线在物业。事实也的确如此，作为非专业医护人员的我们，对抗击疫情最需要做的就是居家隔离，做好自身的防护，不给病毒侵蚀我们进一步扩散的机会。

而当我们居家，物业成为了社区与外界沟通的唯一渠道，他们形成一道“人形盾牌”，没有人会想到，有这么一天，物业会与业主健康安全高度相关。

可是，尽管“物业战士”在付出，但不少小区的智能化手段不够，疫情的防控并没有实现出科学、高效举措。

例如，大部分的物业对进出人员的管控，仍旧使用传统纸笔登记的方式，即避免不了交叉接触登记条、出入证，登记信息整理工作繁琐，信息内容也得不到有效的核验。

大部分人，也在疫情之下诞生了新的思考：选择有保障的好物业，成了人们买房考量各因素时，不得不重视的一项。

目前国内的物业正在“成长”的阶段，据数据显示，全国物业企业超过10万家，物竞天择，适者生存，这是自然界的法则，想吃好“物业”这碗饭得有真本事。

现今是科技高度发展的时代，通过智慧科技力量把物业武装起来是为业主提供好的服务是作为好物业必备的条件，智慧服务业成为了房企在物业领域脱颖而出的最佳武器。

实际上，目前龙湖物业的规模并不小，据年报显示，2019年龙湖物业板块实现了50亿元（合并抵消前）的营业收入，合约管理面积达到4.28亿平方米，布局高达118个城市，操盘项目达到1427个，并在以334万户为单位的业主中取得了超过90%的满意度。

但龙湖方面认为在夯实基础服务经营能力之下，还要持续的洞察客户需求，提供针对性的、质价相符的服务，为此龙湖开始了多年的智能服务探索。

而龙湖的C4航道，经过多年的、实践，在2019年面完成了科技系统“智慧服务引擎”的搭建，在龙湖的科技体系下，品质管理“慧眼”系统、“小当家”员工APP、“U享家”业主APP等20余项科技产品目前已经上线。

以“U享家”为例，该项目除了完善原业主的出入园区、生活缴费、报事报修等基础功能外，还新增了包括美居、家政、旅游、原产地优选、本地周边等社区全场景增值服务，并连通龙湖地产、商业、长租公寓以及智慧服务四大主航道业务，为用户提供一站式智慧服务平台，并享有全航道优惠权益。

而在疫情期间，龙湖的智慧服务价值进一步呈现，在疫情开始之际，龙湖智慧服务立即成立抗击疫情领导小组，统筹安排工作，建立了疫情通报机制，针对不同地区疫情发展状况，采取有针对性的应对措施；并成立抗疫物资采购专项小组，确保防疫物资及时供应以及建立业主基本生活保障小组，全方位支援业主生活物资供应。

在智能化方便，龙湖的智慧服务技术人脸识别/U享家智能门禁实现了无接触式智慧通行，极大减少人员接触，提升门岗筛查效率；CRM系统精准识别住户籍贯，提升园区住户筛查效率；400系统紧急升级，未复工前即实现话务员远程接听，疫情以来累计接听业主来电32万通。

龙湖智慧服务的防疫举措和贴心服务得到了业主及政府部门的肯定和赞誉，据悉，在疫情期间龙湖智慧服务累计收到业主表扬信、锦旗、电话、微信记录超8000次，获得各地政府公开肯定50余次。

对此，邵明晓表示，“智慧服务是龙湖十分有魅力的一个版块，该业务在2019年的毛利率达到了26.3%，而智慧服务的提升也会提升用户的满意度和忠诚度。”

智慧服务除了自身的口碑得到认可，也成为了龙湖在地产开发领域强有大的武器。