又是担保融资 中南建设在饮鸩止渴？

“请投资者关注有关风险”。这是江苏中南建设集团股份有限公司（下称“中南”，000961.SZ）2019年9月16日发布的《中南建设:关于为中南新世界等公司提供担保的进展公告》（下称“公告”）中的第一段的最后一句。

在公告中，中南方面披露将再对外发起三笔担保。

第一笔是作为发行主体，为南通中南新世界中心开发有限公司（简称“中南新世界”）向在银川产权交易中心（有限公司）发行总额不超过5,000万元期限6个月的定向融资体提供连带责任保证担保。

第二笔是作为主体提供全额连带责任担保为抚顺盛华邦房地产开发有限公司（简称“抚顺盛华邦”）向大连银行股份有限公司沈阳分行（简称“大连银行沈阳分行”）贷款1.5亿元，期限36个月。

第三笔是作为主体为太仓彤光房地产开发有限公司（简称“太仓彤光”）向江苏小微企业融资产品交易中心挂牌发行总额不超过3亿万元的2019年定向融资工具提供连带责任担保1.2亿元，期限12个月。

这么一来，据不完全统计，截止发稿日，在2019年，中南已发起了超过25笔的对外担保融资，在公告中，中南披露，目前实际中南及控股子公司对外担保金额已达597.8亿元。

据中南建设的报年报显示，目前中南建设的总资产为2680.09亿，总负债为2445.10亿元，实际担保总额占公司净资产的比例347.29%。

对此，知名财经评论人董翔表示，“公司为子公司担保不做财务报表体现，只在有关信息批露中作为‘或有负债’批露，只有债务人逾期还款，才会成为公司的负债。”

但值得一提的是，进入2019年后，中南担保的企业负债率大多超过100%，而2019年上半年的净利润大多为负数。

例如，中南新世界2019年前6月的净利润为-1.12亿元，负债率为89.27%；抚顺盛华邦2019年前6月的净利润为-36万元，负债率为136.96%。

中南担保的这些债务企业偿债能力一般，对此中南方面才表示出了那一句“请投资者关注有关风险”。不过，据公告显示，目前为止中南方面逾期担保金额还为0万元。

众所周知，近些年来，房地产行业融资收紧，中南建设的管理层曾谈及“希望尽快站到第一阵营”，而在融资收紧的情况下，除了提高周转率之外，只能在被收紧的融资渠道之外再找钱扩大规模。

从中南2019年的半年报中得知，目前银行贷款、公司债券、票据等债务融资工具是中南主要的融资类型，利率在4.1~10.88%之间，而且还有达到13.5%利率的其他借款。

各类型借款加起来总计685.52亿元，这对于一家向挤进第一梯队的房企来说，远远不够，所以中南大量的用担保的模式为项目变相融资也是理所当然的。

对此，董翔表示，“在会计的角度，担保不算负债，但终归起来还是公司在偿债，担保融资这是上市公司美化财务报表的一种方式，房地产行业是高杠杆行业，之前一直有严格的规矩，高负债的房地产上市公司使用担保融资一直受到阻碍，近些年条件放宽，房企才开始使用该模式。”

据了解，早前中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》中表示，一：上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%；二，不得直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保；三：上市公司对外担保必须要求对方提供反担保，且反担保的提供方应当具有实际承担能力。

作为高杠杆又是回款速度慢的行业，这些条款摆在跟前，房企通过担保的途径去融资基本上是不可能，但在2017年12年26证监会发布了《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号——年度报告的内容与格式(2017年修订)》（证监会公告[2017]17号）（以下简称“[2017]17号文”）中。

上市公司应该披露上市公司及其子公司为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额，上市公司及其子公司直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的担保余额，以及上市公司及其子公司担保总额超过公司净资产50%部分的金额。

也就是变相的说明：证监会[2017]17号文是允许上市公司为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也允许公司为负债率超过70%的被担保对象提供担保以及担保总额超过公司净资产50%。

为此，在该文发送之后，房地产企业开始用担保来做融资方式越来越多。对此，中南方面也特意强调“公司报告期无违规对外担保情况。”

而中南想扩大规模用担保融资是融资困难下的饮鸩止渴，还是周期结束前的一次变相添油，这几年中南能否营利双收便可得知答案了。