降准并非楼市“盛宴” 房企融资环境难言宽松

中国人民银行近日宣布，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；同时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。据人民银行有关负责人介绍，此次降准释放长期资金约9000亿元。

作为资金密集型行业，当前资金面紧张的房地产企业是否会成为此次降准的最大受益者呢？对此，专家表示，中央对“房住不炒”的定位仍然坚定，并从多渠道管控资金流入房地产企业，此次降准对楼市利好有限。

“降准不是降给房地产行业的，更不是降给房企的。”易居中国研究中心高级研究员杨科伟对《上海金融报》记者表示，“全面降准后，虽然整体资金环境会相对改善，但对房地产行业尤其是房企融资而言，利好非常有限。央行采取普遍降准与定向降准相结合的方式，主要是为了确保银行间市场流动性合理充裕，以加大对小微企业和民营企业的支持力度，更好地支持实体经济发展。同时，近期的LPR(贷款市场报价利率)市场化改革亦旨在引导资金‘脱虚向实’，以更好支持中小企业和实体经济。”

事实上，最近几个月，监管层收紧房地产行业及房企融资渠道的趋势愈发明显。5月17日，银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(“23号文”)强调，禁止银行“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向‘四证’不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发”；同时禁止信托公司“向‘四证’不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款”。

7月13日，国家发改委印发了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

8月初，银保监会向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(“64号文”)，要求加强房地产信托合规管理和风险控制。严格执行《中国银保监会办公厅关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》等监管规定，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

9月4日召开的国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域。

联讯证券分析师李奇霖指出，近两个月，限制房企融资的趋势得到进一步强化，如房地产信托业务规模不能新增。数据显示，7月以来，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑。

中银国际证券研报指出，不仅地产类项目信托融资在收紧，银行开发贷额度也在减少，预计未来还有进一步减少的可能。可见中央对于“房住不炒”的定位仍然坚定，并从多渠道管控流入房地产行业的资金，以防止房地产泡沫进一步加大。

根据同策研究院的监测，8月份40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近6成。“此次降准后，房企融资依然难有好转。”同策研究院总监张宏伟向《上海金融报》记者表示，“今年5月以来，银保监会下发多个文件，严格规范房地产信托以及银行开发贷，房企融资‘防火墙’被进一步筑牢。虽然在宏观经济下行的背景下，货币政策呈现宽松趋势，但作为结构性调整目标，房地产领域融资被放宽的可能性很低，房企今明两年的资金面仍会偏紧。”

值得关注的是，随着房企融资渠道收紧，土地市场也开始降温。中金公司研报显示，8月300城居住用地成交面积同比下降10%，跌幅较7月(-6%)进一步扩大；当月土地溢价率为12%，6、7月份分别为22%、15%；土地流拍率为3%，与7月持平。

杨科伟指出，土地市场最关键的就是资金，如果房企的融资渠道被卡紧，土地市场要出现大热将非常困难。

“今年土地成交价款出现了断崖式下降，其中三四线城市降幅最大。”李奇霖指出，“将全国土地成交数据减去100大中城市土地成交数据，我们发现，三四线城市土地成交同比降幅达40%到50%，远超全国平均水平。预计到今年底或明年初，以土地购置费用为主的其他投资项增速可能会大幅下滑，降到5%的水平。”

本文转载自其他媒体，不代表中华网房产频道观点。