疫情后，楼市的车往哪开，该上哪辆？

正当全国人民要在千禧年20年代的第一年大展拳脚的时候，一只名为新冠状肺炎的黑天鹅突然飞来，疫情的防控成为重中之重，交通、出游、集聚等行为成为管控疫情的必要举措，而这也变相的相当于给经济按下了暂停键。

日常排队一两个小时的餐饮店一夜之间门可罗雀，往日喧嚣的闹市街头如今走路都能听得见回响，春节期间本该人从众的旅游景点只剩寒风呼啸而过，旅游业、餐饮业等遭受疫情重创。而房地产行业，也因为售楼处被迫歇业、二手房不能带看等原因导致1-2月成交量大幅下跌。据CRIC监测数据显示，2020年前两月100个重点城市商品房成交量同比下跌63%。大多三四线城市成交量为：零。冬天再长，春天却有一定到来的那天。目前疫情已经得到了初步控制，我们的社会也开始渐渐回归正常运转。大家都开始计划着，当完全能摘下口罩的那天，要去哪里大快朵颐，要去哪里饱览河山，而对于许多近期有置业计划的人也在计划着，等疫情过去了要去实行被疫情耽搁下的购房计划。

置业需求被暂时压制

就像旅游与餐饮一样，地产业内普遍认为，疫情对楼市的影响主要体现在短期内，房地产市场的需求只是被暂时压制而不是被消除，

疫情过后，改善型需求和租房者转而购房的需求会被重新激发。

在3月12日，在未来金茂府160㎡样板间举办的一场名为#未来放宽想#的沙龙对话上，来自贝壳研究院的首席市场分析师许小乐也认同此观点。

（贝壳研究院首席市场分析师许小乐在沙龙现场）

许小乐认为，以目前各行业表现看，疫情对消费领域影响伤害最大，房地产也是消费行业，疫情开始后人流动被控制，导致房地产市场也会被暂停。但是随着疫情逐渐被控制，地产市场也将如按下重启键迅速恢复。据链家三月份第一周的二手房带看数据对比，目前新增的客源量已经恢复到去年12月份平均的水平，而在成交量方面，也恢复到了过去的60%。目前多数人因不知道未来的市场会怎么样，所以暂停了买房行为，

在观望过后，该买的还是买，该卖的还是卖。

众所周知，在疫情之下，全球经济遭受猛烈冲击，而资本该如何配置也成为众人关心的问题。而在这一论坛上，知名财经评论家叶檀表达了她认为目前经济情境下，明确的资产配置方向：黄金、避险货币（美元/日元），以及房地产。

（知名财经评论家叶檀在沙龙现场）

叶檀在论坛上说：在历史性大坑之前，房地产当然也是很好对冲工具。她认为：

楼市目前的置业需求一直存在，只是受外界影响，流动性被冻结。

(许小乐、叶檀在沙龙现场接受主持人问答）

好产品才是未来需求的重心

那在疫情过后什么样的房子？

会成为大家的偏好？据许小乐透露，贝壳研究院做了消费者购房预期偏好的调查，在疫情当中大家的生活场景发生了变化。一人在家办公的时候要做好爸爸、好儿子、好丈夫、好员工等多个角色，那多个角色和现实居住场景的叠加在一起时会发现当下的居住环境距理想的居住环境还是存在很大的差距。

过去是早出晚归，与房子的交互每天仅有几个小时，并且大半时间是在睡眠当中，房子的问题都被掩盖，但在疫情之下，与房子的相处时间变长了24小时，在房子里看着日出日落，

你会察觉到房子是有机体，它也在呼吸，它也是有生命的。

厨房的空间太小，炒菜的时候转不过身；洗手间地漏会返味；居家办公的时候总会被孩子打扰，这时候才发现原来自己住的房子有这么多的缺陷。

过去20年是买房时代，未来的20年才是居住时代，在房住不炒的背景下，靠炒房发家致富的时代可能已经过去了，而未来更多的是如何与房子真正的相处，住才未来房子的价值所在。

贝壳研究院调查研究报告显示，大部分人在后期买房时，愿意花更多的房款买更大的户型，在满足家庭各成员的居住需求的前提下能带来更高品质的居住环境，另外，一些户型设计与物理上的科技感也会成为购房者考虑的因素。例如，在过去，餐客厅卧室等主要居住空间为首要考虑的因素，书房并不是一个居住空间的刚性需求，但因为疫情，

才发现家里有一个独立的办公场所是多么的重要。

因为疫情，房间封闭性较之前增强，室内空气质量出现不同程度的恶化，当健康理念深入人心，会发现屋子如果是

全置换新风系统，能24小时源源不断为室内提供新鲜空气有多么重要。

另外，疫情之下，物业成为了继医护人员、警察之外，保护业主健康的最后一张盾牌，物业防疫水平如何，很大程度上可以反映物业的真实管理水平，物业服务质量的高低，更事关整个小区居民的生命健康，所以

不少购房者才发现有一个好的社区物业服务有多重要。

过去房屋的价值由货币决定，但未来一定是由居住品质决定，这也是目前的住房不炒，落到居住上最大的落脚点。

针对年初土地市场的活跃表现许小乐认为，过去几年北京市场虽然居住用地成交数量很多，但多数是以限竟房的方式出让土地，对价格、产品面积段等条件有所约束，所以尽管新增供应量体现较多，但同质化严重，与中高端改善对位的产品较少。据数据显示，2020年开年以来，北京居住用地超过90%的比例是纯商品房用地，不再受限价的控制，在成交楼面价和开发利润率的追求下，保守估计这些纯商品房地块的售价将达8万元以上，甚至新项目的销售单价会突破12万元，

北京后期或将重启顶豪时代。

而在叶檀的眼里，买好房子不仅是居住的需要，也是保值增值的保证。她说，“

买城市、买地段、买好房子，才能保证不动产的保值增值。

”首先，叶檀认为买城市是因为

大城市有更好的公共资源配套，更好的流动性。

其次，叶檀认为好地段有两个：第一个是市中心，第二个是新区，未来有前景能够发展起来的新区。

好房子的标准其实就是好的楼盘，包括所在区位、开发商的品牌、建造质量、物业的服务管理，后期的业主都会是什么阶层？

最后，叶檀说：“

一座房子直接关乎家人的生活质量，买好的房子还是要选择开发商品牌和好的楼盘的房子才是好房子。

”

（未来金茂府示范区实景图）

未来感与自由

本次活动主题是#未来放宽想#。嘉宾在对“未来感”的理解中分别发表自己的看法。叶檀表示，

世界上最好的东西，当你需要的时候，你发现它全部都是存在的，但是你又感受不到它，这就是最好的东西。就像现在住宅中的置换式新风系统、直饮水、紧急呼叫系统等配置，就是为了营造更加舒适、安全的居住体验。而对于未来金茂府项目，叶檀的评价总结为三个字：未来感。叶檀表示：在未来金茂府中体验到了科技所带来的全新生活体验，例如，

全置换新风系统能在雾霾城市里与雾霾说再见，保护家人的呼吸。

（叶檀女士在未来金茂府科技馆）

许小乐的回答是灵动自由。这个房子它是可变的，易变的。随着家庭成员年龄、家庭结构的变化，能够给未来的居住空间调整带来无限可能。

（未来金茂府样板间实景图）

众所周知，过去几年，北京楼市一直处在限竞的高度同质化怪圈当中，但在这其中，未来金茂府项目却凭借1.5的低容积率和不受7090政策影响，为城市新中产倾心打造了高级改善居所——

金茂府系科技洋房，可以说是限竞房的价格、豪宅的品质。市场的追捧也正是项目品质的最好证言。这也正是2019年项目首开热销的本质原因。

（未来金茂府示范区实景图）

如今的楼市需求被疫情压制住了，被压制住的需求是换房的欲望。

据悉，在持续的火热销售，

目前未来金茂府3#楼整楼加推160㎡户型，对于高端改善型购房者来说，能够照顾到所有家庭成员的居所是置业的重要因素之一。

建面160㎡全功能四居作为未来金茂府的王牌户型，拥有13.6米阔景采光，10大全明空间，可生长的弹性空间，餐厨客书四维一体，既保持功能独立又可以随时互动，为全家庭生活提供多种可能，给业主的感觉是自由灵动。

（未来金茂府样板间实景图）

另外，“科技的温度、生命的质量”一直都是金茂首要思考的课题，未来金茂府在金茂“12大科技系统”之上全面焕新升级。如未来金茂府的全置换新风系统配合抗霾除尘系统，PM2.5过滤最高可达90%；在雾霾城市北京里与雾霾说再见；净水系统科技，通过复杂程序的过滤，让家里的自来水可以达到直饮水的健康准……

此外，进入2020年后的北京土拍，很可能让北京楼市重启顶豪时代。

而华润海淀西北旺地块在环线维度距五环的距离与未来金茂府类似，但该地块的土拍楼面单价都已突破了5万元，而未来金茂府这种顶豪配置，售价仅5万+。所以

不管是从资产的安全度，还是生活方式的舒适度上，未来金茂府都将成为五环豪宅进程中的个例、市场难得一见的稀缺房产。

经过十年科技住宅开发和运营的积淀，金茂府已经成为高端改善置业的金名片，从府系开山之作北京广渠金茂府，到成势之作上海大宁金茂府，再到立势之作杭州滨江金茂府，

金茂府所到之处皆掀起一阵高端住宅热潮。

金茂府动辄两千万的售价，让不少人望而却步，而如今，未来金茂府建面160㎡的王牌户型总价仅900万+，

这是离金茂府最近的一次，未来金茂府的稀缺不言可喻。