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金九开端房企“打折”吸眼球,大数据揭秘房价“面纱”

金九开端房企“打折”吸眼球,大数据揭秘房价“面纱”
2019-09-06 13:58:25 中华网房产

近日,恒大率先在全国进行打折促销优惠活动,最低能达到6折,引起颇大反响。开发商降价原因是近几个月来市场成交冷淡,根据国家统计局数据显示,截止到2019年7月,全国商品住宅销售面积77755.69万平方米,与去年同期相比下降0.4%,同时,商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。在房企融资难度加大的背景下,海外融资进一步收紧,房企的资金压力进一步凸显,趁着传统“金九银十”销售旺季的到来,部分房企通过降价跑量的方式来快速回笼资金,缓解当前的资金压力。

恒大国庆购房优惠政策

数据来源:诸葛找房数据研究中心

那么,房企降价促销是否真实,还是为了即将到来的“金九银十”制造噱头,以降价为引来吸引更多的客户,如果真的降价了,降价幅度是多少呢。诸葛找房数据研究中心结合大数据来探讨降价的真实性和降价的幅度。

分析思路:由于楼盘成交均价不具备连续性,因此从大中城市选择行政区的周度价格波动幅度来验证,某些三四线城市以城市为单位,以这些样本区域的价格变化特征来论证房企是否在降价,降价幅度是多少。

为此,诸葛数据研究中心选取50个区域价格变化作为数据样本,选取区域标准为城市内成交活跃区域,计算出50城区价格量价涨幅,时间为8月下旬(33-34周)与8月上旬(31-32周)。

数据结果如下图:

数据来源:诸葛找房数据研究中心

备注:新房价格受结构性影响较为严重,数据仅供参考,并不能完全代替市场真实涨跌幅。

通过验证,可判断近期新房价格下降并不是空穴来风,房企确实开始了降价的步伐,但降价并不是普遍现象,大城市的中心城市区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于降价幅度,购房者应理性对待,并不会出现大幅降价局面,至于各大房企进一步加大降幅,还需观察九月份的市场交易情况。

“金九银十”是传统的销售旺季,但目前政策仍处于高压态势,市场观望情绪逐渐增厚,购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会给大家带来较大惊喜,整体成交量与去年持平或弱于往期。

具体分析如下:

730政治局会议后,价格上涨动力不足,降价矛头展现

从时间趋势上看,50城区的平均价格在28周后连续3周上扬,至31周价格达到高位,随后中央政治局会议表态“坚持房住不吵,并强调不以房地产作为刺激经济的手段”,市场预期降低,32周50区域的价格高位回落,环比下降4.0%至26770元/㎡,价格下降城市达32个,比31周城市增加11个。

数据来源:诸葛找房数据研究中心


数据来源:诸葛找房数据研究中心

8月下旬涨跌个数参差分半,平均跌幅为8.7%

根据数据显示,50个城区中,8月下旬涨跌城市个数各一半,均为25个城市。从涨跌幅度上看,8月下旬平均涨幅为8.0%,平均降幅略大于涨幅为8.7%。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

数据来源:诸葛找房数据研究中心

大中城市的中心城区及产业区域,环大都城市圈周边三四线城市在涨价,大中城市的郊区及三四线区域在降价

根据数据显示,涨价区域分为两类,一类是大中城市的中心城区及开发新区,如北京的朝阳、海淀、丰台,杭州余杭、江干区,西安的城东,经开、曲江新区、浐灞新区、经开、高新,温州开发区,鹿城。一类是环大都城市周边三四线城市,如环长三角区域的衢州及湖州,环珠三角区域的汕头。

大中城市的中心城区新房供应稀缺,价格较为坚挺,产业区域具备产业优势,需求相对旺盛。环城市群周边的随着中心城市的价格高及外来人口的购房门槛高,部分需求外溢至周边三四线城市。

备注:新房价格受结构性影响较为严重,数据仅供参考,并不能完全代替市场真实涨跌幅。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

降价区域同样也分为两类,一类是大中城市的郊区,如北京的通州,顺义,昌平,大兴,上海的奉贤,成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市,如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。

由于大城市中心城区供地有限,新房的供应集中在大中城市的郊区,因此降价空间大;三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响,市场开始走弱,量价齐跌。

备注:新房价格受结构性影响较为严重,数据仅供参考,并不能完全代替市场真实涨跌幅。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

8月下旬降价离散程度赶超涨价离散程度

从涨跌幅的离散程度上看,自31周起,涨价标准差与降价标准差逐渐逼近,33周起,降价标准差已经赶超涨价标准差。说明8月开始,房企降价迹象凸显,至33周,降幅已经赶超涨幅。

数据来源:诸葛找房数据研究中心

由于新房存在限价以及受到推盘节奏的影响较大,二手房价的变化能够反映市场真实的价格变化,为此,诸葛找房数据研究中心整理出100个城市的二手市场价格,参照研究新房变化幅度的模式,来判断市场是否在降价。

百城价格变化幅度如下:

数据来源:诸葛找房数据研究中心

从二手房价格变化幅度图中,可得出以下结论:

二手住宅市场价格止涨趋势渐显,下跌城市个数扩大

从周度的时间趋势上看,自32周起,百城的平均价格有止涨态势,环比连续2周维持在0%,33周,34周价格下跌的城市数量相较于32周明显增加。

数据来源:诸葛找房数据研究中心


数据来源:诸葛找房数据研究中心

二手房价涨跌城市个数各一半,平均降幅为0.6%

根据数据显示,100个城市中,8月下旬(33-34周)相较于8月上旬(31周-32周)价格涨跌城市参次分半,上涨城市的平均涨幅为0.6%,下降城市跌幅也为0.6%。

数据来源:诸葛找房数据研究中心


数据来源:诸葛数据研究中心

究其原因,全国二手住宅在“小阳春”后,市场成交量高位回落,另一方面,政府频频表态坚持房住不炒,中央政治局会议强调“不以房产作为刺激经济的手段”,加强了购房者的观望预期,延缓了购房者的入市步伐。随着交易量的回落,业主降价意愿增强。

结合新房与二手房的价格变化,可判断出当前市场上开发商确实出现降价,但房企降价并不是普遍现象,也有开发商目前还在涨价。对于降价幅度,大幅降价或是噱头,购房者应理性对待。此外,当前房地产市场受政策加码的影响,市场观望情绪加深,成交周期拉长,一半业主愿意通过降价来促进成交,二手价格下降迹象崭露头角。

样本数据说明:

新房50城区涵盖:

北京朝阳,海淀,丰台,石景山,通州,房山,顺义,大兴,昌平;杭州拱墅,江干,萧山,余杭;西安浐灞,经开,曲江,城东,城南,高新;上海宝山,奉贤,嘉定,闵行,南汇,浦东新区,青浦,松江;成都天府新区,双流区,温江区,龙泉驿区,新津县;温州苍南,洞头,开发区,乐清,龙湾,鹿城,瓯海,平阳,瑞安;湖州,淮安,黄冈,惠州,衢州,汕头,泰安,张家港,中山。

二手房100城市涵盖:

北京,上海,广州,深圳,鞍山,保定,北海,常德,常州,成都,承德,赤峰,大连,丹东,德阳,东莞,鄂尔多斯,佛山,福州,阜阳,赣州,广州,贵阳,桂林,哈尔滨,海口,杭州,合肥,衡水,呼和浩特,湖州,淮安,惠州,吉林,济南,嘉兴,金华,九江,开封,昆明,兰州,廊坊,连云港,临沂,柳州,,洛阳,绵阳,南昌,南充,南京,南宁,南通,南阳,宁波,秦皇岛,青岛,泉州,三亚,厦门,上饶,沈阳,石家庄,苏州,太原,泰安,泰州,唐山,天津,威海,潍坊,温州,乌鲁木齐,无锡,芜湖,武汉,西安,西宁,襄阳,徐州,许昌,烟台,延安,盐城,扬州,宜昌,银川,榆林,岳阳,湛江,张家口,漳州,长春,长沙,郑州,中山,重庆,周口,珠海,株洲,淄博,遵义。

(责任编辑:林志愿)