新明中国：一只市值2.37亿的地产股

历史总是惊人的相似。

2019年，佳源国际和阳光100双双遭遇“史诗崩盘”；眼下，不足两月，2020年就要画上句号，一只平平无奇的地产股——新明中国，再次重蹈复辙。

11月5日午后，新明中国(02699.HK)股价突发跳水，短短12分钟直线暴跌超过90%。当日收盘，报收0.125港元／股，最终跌幅87.86%，并出现大量卖单，成交7.24亿股，涉资9150万元。

截止11月9日收盘，新明中国股价报0.126港元／股，总市值2.37亿港元，位列“仙股”。回溯上市至今的K线图，其多数维持于1港元上下波动，罕见横盘五年，最高到1.75港元／股。

到底发生了什么，导致新明中国遭遇股价闪崩？

通常而言，由于流动性等因素，港股小市值股票经常无成交，一旦有点大资金出入，必然引发股价大幅波动。

新明中国也注意到了公司股价蒸发以及成交量上升。经查询后，董事会主席兼行政总裁陈承守表示，由他全资拥有的Xinxing Company Ltd所持1.86亿股（占公司总股本9.9%），根据保证金融资安排抵押予若干股票经纪作为抵押物。

其中，11月5日，约1.64亿股（占公司总股本8.72%）因股价急剧下跌，根据保证金融资安排被强制于市场出售。由于被强制平仓，陈承守所持新明中国的股权由62.38%降至53.66%。且剩余约2223万股（占公司总股本1.18%），仍根据保证金融资安排抵押作抵押物。

除此以外，新明中国则回复道，“不知悉导致有关股价及成交量变动原因，或须予披露的内幕消息。”

以股抵债

在股价暴跌的前九天，新明中国还曾上演“以股抵债”的戏码。

10月27日，陈承守持有的Xinxing Company Limited与北控城投控股集团(香港)订立买卖协议，以1港元出售新明中国5.54亿股（占总股本29.5%），抵押予建银国际（控股）有限公司或ChanceTalent（建银国际的间接全资特殊目的公司）指定之实体。

据悉，北控城投香港为一家投资控股公司，北京建设及北控清洁能源分别间接持有其35%及15%股权。如若交易完成后，Xinxing仍为集团控股股东，增股占比由62.38%减至32.88%。

当然，这笔1港元的买卖，并非是“免费午餐”。

北控城投香港向Xinxing及陈承守承诺三个义务：其一，协助新明中国解决与其向Chance Talent发行的可换股债券的逾期金额有关的问题；其二，协助解决与本公司借款项下的逾期利息有关的问题；其三，协助解决将于2020年内到期的贷款有关的问题。

据乐居财经了解到，2018年5月15日，新明中国与认购人Chance Talent Management Limited就发行本金总额不超过3亿港元的可换股债券订立认购协议，并由陈承守及夫人作出担保，所得款项用于项目开发及投资目的。

截至去年6月底，上述所得款项已全部用完，用途为新明中国透过山东兴盟置业有限公司于山东兴盟国际商业城项目投入港币约15220万元及经重庆新明置业股份有限公司于中国西南城项目投入港币约14780万元。

另据中报数据显示，于2020年6月30日，新明中国尚未根据借款协议的还款时间表支付与本集团若干本金为11.15亿元的借款有关的利息1.03亿元。这些构成违约的事件，导致上述借款以外的若干借款发生交叉违约，同期的本金为7.70元。截至本报告日期，有关违约借款及交叉违约借款的利息1.175亿元已逾期。

据了解，新明中国正在与多家金融机构磋商以延长偿还日期或为未偿还借款进行再融资，以解决审核修正，从而将其自截至2020年12月31日止年度的核数师报告中删除。

此次，股票暴跌后，陈承守所持新明中国的股权由62.38%减至53.66%。如若再与北控城投香港完成交易后，陈承守的持股比例或将再次缩减至24.16%，失去控股股东地位，岌岌可危。

净利猛跌1000%

陈承守为何主动慷慨让出29.5%股权，从新明中国的财务基本面可窥探一二。

截止2020年6月底，新明中国的其他借款总额约18.86亿元，但这些统统须于一年内偿还。

同期，在资产担保方面，新明中国已抵押或限制银行存款约50万元(2019年12月31日：约280万元)。此外，本集团部分其他借款由若干集团开发中物业，投资性物业及若干集团附属公司100%股权作抵押，这些由陈承守及其子女、夫人以及新明集团有限公司提供共同担保。

另一方面，截至2020年6月30日，新明中国营收9513.2万元，同比下降8.5%；股东应占亏损7158万元，同比扩大1005.5%，已连续四年于中期出现净利润亏损；经营现金流-961.80万元，而流动负债却高达43.46亿元。

期内，亏损增加主要由于本期间根据合约条款若干违约及交叉违约借款相关的利息罚款拨备约4500万元及投资物业减值变动亏损约约460万元所致。

针对新明中国的流动性及财务状况，陈承守采取了五项补救措施，包括：

与多家商业银行积极磋商，重续及延展银行贷款及信贷融资额度；与多家金融机构磋商洽谈债务重组方案及潜在投资者以发公司债的方式融资；加快去库存促销已落成商业物业；加快重庆及山东项目住宅物业开发进度；控制行政成本。

虽然没有钱，却阻挡不了陈承守的“买买买”的脚步。

6月17日，新明中国发布公告，附属拟以代价1.77亿港元收购恒生置业有限公司全部已发行股本，代价将由公司向卖方支付，方式为按发行价每股1港元发行代价股份。

花重金购买恒生置业，是因为陈承守看重了一块宝地。公告称，恒生置业间接持有目标土地的95%权益。目标土地位于汕头市潮南区峡山街道峡山管区广汕公路以南，占地面积约为8400平方米。

而新明中国的土地储备，截止今年年中，包括中国不同城市的16个物业开发项目，总建筑面积约106.73万平方米，其中约53.19万平方米已竣工，约5.51万平方米仍在开发中，另约48.02万平方米持作未来开发。

温商往事

与很多温商一样，陈承守的成功得来不易。1991年，25岁的陈承守随亲戚到福建从事铸铜行业。

当时，行业内拖欠货款的现象十分普遍。在很多厂家看来，原料供应商是靠他们吃饭的，拖欠货款不足为怪。可陈承守却从不拖欠，每次都做到按时交货，按时付款。

如同他本人的名字，陈承守时刻抱定一份信念——做事要讲诚信。据他身边人透露，工作约定时间，他从不迟到；各种会议，他的准备资料比到场的任何一个人都充分；哪怕是改一篇新闻稿，他也不容许出现一丝错误。

颇为讽刺的是，今年4月，上海新明环球置业有限公司被执行限制高消费令，陈承守关联，案号（2020）沪0114执2534号；紧接着9月，陈承守又被上海金融法院列为被执行人，案号（2020）沪74执477号，执行标的3.16亿元。

时间回溯至1999年，陈承守创立新明集团，业务范围涉及房地产开发以及商业地产的开发经营、电子商务、金融保险等，并拥有多家控股子公司。

2012年，新明拍得温州银行股份，成为其第一大股东。当年，在经过20多轮的自由竞拍和延时竞价后，新湖中宝、东方航空、新明集团围绕温州银行1.07亿股股份展开激烈竞争。

最终，陈承守以4.4亿元的价格笑到了最后，这一价格比当时的起拍价3.82亿元溢价5800多万元，折合每股4.1元。

在公开场合，陈承守喜欢强调眼光的重要性，“得先机者得金子”的故事经常被他引用在各种演讲中。在传统房产商在厮杀之时，他却从新一轮婴儿潮中看到了商机，抢入儿童地产领域。

2015年7月6日，新明中国在香港联交所主板上市。陈承守表示，要打造中国儿童地产香港上市第一股。此外，他还曾表态，2016年计划投入10亿资金进行儿童地产开发和运营，未来五年内，儿童地产的营业收入占比将达50%以上。

然而，时至今日，陈承守却在新明最新半年报中透露，“在未来半年，新明中国将会继续加快去库存化为首要目标及按市场需求变化适度调整原有的儿童主题地产。”

在浙江，陈承守怒砸样板房的故事被业内熟知，尽管新明此前一直强调产品的品质，但仍有不少购房者对小区的配套及物业服务有所诟病。

去年8月，新明半岛业主在网上发布《致新明集团董事长陈承守的一封公开信》，吐槽新明生活配套难尽人意，其中包括了新明专属巴士的大幅缩水和性质变更。