透市|物业公司的房地产经纪生意经

眼下，贝壳找房赴美敲钟在即，房地产经纪业务成为业内的热议话题。尽管房地产经纪行业是巨头角力的战场，但物业公司的入局仍是独特的存在。

依托与业主的物理距离及高度信任，物业公司开展房地产经纪业务有其天然优势。尤其是物业公司合作模式的崛起，正对房地产经纪行业的原有格局形成冲击。

加码房地产经纪业务疫情利好社区增值服务

作为社区增值服务的重要组成部分，不少物业公司早已入局房地产经纪业务。据中国网地产不完全统计，房地产经纪服务正成为各大物业公司拓展收入来源的主要业务之一。

公开数据显示，在2019年，房屋经纪相关业务中，绿城服务的物业资产管理服务营收高达8.60亿元，在总营收中的占比高达10.02%；蓝光嘉宝服务的住宅房屋经纪营收为0.21亿元，在总营收中的占比为0.99%；碧桂园服务的房地产经纪服务营收为1.38亿元，在总营收中的占比为1.43%。其他企业如永升生活服务、滨江物业、新城悦服务等也纷纷开展此类业务并有所斩获。

值得注意的是，不少头部物业公司选择与专业机构开展合作，以此提升房地产经纪业务在总营收中的占比。

绿城服务是行业内较早开展此类业务的公司，并且已经形成了较为成熟的模式。在业务发展过程中，绿城服务与杭州本土中介机构豪世华邦合作，由公司让渡部分绿城置换的股权，由对方操盘和运营。在专业经纪公司的运营以及自身位于杭州地区的品牌影响力叠加之下，绿城服务经纪业务的收入水平不断提升。2019年，绿城服务物业资产管理服务实现营收8.60亿元。

碧桂园服务也在房地产经纪业务方面积极尝试。2019年，碧桂园房地产经纪业务实现收入1.38亿元，较2018年增长30.3%。2020年6月，碧桂园服务完成收购合富辉煌集团3.53%的股权事项。合富辉煌作为国内领先的房地产代理服务公司，碧桂园服务无疑是希望通过此次收购实现自身房地产经纪业务快速发展。

而万科物业旗下朴邻作为万科物业二手房专营店，在行业具有较高的知名度。公开资料显示，早在2018年，万科物业•朴邻在武汉的直营门店为35家，房屋买卖交易接近800套，租赁交易接近4000套，单店成交量在22笔左右。

不同于头部中介机构，物业公司开展房地产经纪业务更多是基于业主的信任。而多重外部因素都有助于提升业主对物业公司的信任。

疫情来袭，使诸多业主重新认识了物业公司及物业服务。与此同时，对物业公司的信任也随之增强。而《民法典》的正式公布，以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位，并对物业管理活动从不同角度进行了一系列调整和规范。有法可依、有据可循的法律环境为物业公司与业主间建立互信打下了良好的基础。

此外，头部物业公司普遍经历了标准化、规范化、机械化的发展阶段，开始向信息化发展。随着物业管理行业整体的发展，物业公司服务意识与品牌意识逐步觉醒并持续深化。

当物业公司与业主之间的互信达到全新的高度，物业公司的业务也迎来了新的发展契机。

据不完全统计，上市物业公司中几乎所有物业公司均不同程度开展了相关的增值服务。通过对几家代表性物业公司增值服务开展情况进行分析，目前单业务占总收入比例超过5%的一共只有4种，包括资产管理、生活服务等，分布在3家企业。

来源：各物业公司2019年报

为此，北京林业大学物业管理系主任程鹏表示，“当业主找物业订购水果、蔬菜，当业主主动缴纳物业服务费等等，太多期望的场景成为现实。物理空间垄断获得的收益，精细化服务获得的情感依赖，这正是物业公司一直期盼的社区商业经营手法”。

联盟优势凸显合作成主要趋势

在资源为王的房地产经纪行业，依靠业主的信任以及与业主的紧密联系，物业公司具有明显优势。房地产经纪业务具备规模经济的特点，物业公司的房地产经纪业务收入与自身管理规模息息相关。因此，规模扩张成为不少物业公司的诉求。

据不完全统计，雅生活服务通过近年来多次收并购，旗下成员企业已经接近20家，包括广州粤华物业、兰州城关物业、上海科瑞物业、深圳市龙城物业、南京紫竹物业、青岛华仁物业、重庆海泰等在特定行业或区域拥有较高知名度的物业公司。一系列收并购完成后，雅生活服务的在管面积快速增加，预计在管面积将超过5亿平方米，跃居行业第一，并为增值服务及相关业务的开展提供较为广阔的市场空间。

碧桂园服务也通过大量的收并购及关联公司交付、单项目拓展等方式实现在管面积的增长。在2017-2019年，碧桂园服务通过两年的规模扩张，实现了在管面积、合约面积的高速增长，并一跃成为物业管理行业中合约面积最大的物业公司。在2019年，碧桂园服务合约面积高达684.7百万平方米（不含三供一业），高居行业第一；在管面积高达276.1百万平方米（不含三供一业），仅次于彩生活及保利物业。若将三供一业的在管面积包含在内，碧桂园服务2019年在管面积也是行业第一。

除了单纯的收并购，不少物业公司通过交叉持股的方式形成联盟，扩大自身业务的发展。以绿城服务为例，合作是其拓展自身服务覆盖范围的主要方式。

2019年底，龙湖集团发布公告称，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务10%的股份。此前，绿城服务已是滨江服务上市的基石投资者。2020年6月，绿城服务通过认购新股、协议购买等方式，成为中奥到家第二大股东。

据悉，绿城服务竭力打造的绿联盟，目前已经吸引了众多中小物业公司加入。不难发现，绿城服务正逐步打造属于自己的物业联盟，从而为包括房地产经纪业务在内的多元业务提供更广阔的发展空间。

不难发现，无论是大规模收并购还是品牌联盟的建立抑或是平台输出，物业公司的整体规模仍然相对有限。对于已经将业务范围覆盖全国的物业公司而言，能否在增值服务领域开展相关合作，将品牌联盟的范围进一步扩大，将决定各物业公司在房地产经纪领域最终能走多远。而能否摒弃偏见、避免各自为战，以物业经纪联盟的形式实现多方共赢，开创物业管理行业发展的新蓝海，也将极为考验物业管理行业、物业公司以及各主要管理人员。

新冠疫情洗礼后的物业管理行业，物业公司与业主的互信达到了全新的高度。凭借着自身在资源、人员、品牌、信任等方面的巨大优势，物业公司无疑将在房地产经纪行业确立属于自己的地位。