引入张晋元，金地商置“纾困”同业竞争？

引入张晋元，金地商置“纾困”同业竞争？

金地商置（HK.00535）迎来一位明星经理人。

近日，原天润集团总裁张晋元正式入职金地商置，出任高级副总裁一职，负责产业园业务和科技孵化。这多少有些出乎预料。

事实上，在六年的时间里，金地商置从无到有，已悄然成长为一家销售额将近600亿的房企。但同时，金地商置也存在一些问题，如土储稍显薄弱，同业竞争问题等。双方的牵手，会是金地商置解决历史问题的契机吗？

母公司“花式”输血，金地商置高速扩张

12月4日，金地商置披露了前11个月销售业绩。数据显示，11月单月，金地商置实现合约销售额约45.12亿元，同比减少24.3%。这已是金地商置连续两个月销售额下滑，10月份，金地商置实现合约销售总额约42.35亿元，同比减少11.25%。

然而，金地商置的规模却不可小觑。2019年前11月，金地商置合约销售额已达到524.88亿元，同比增长28.86%。根据金地商置1月27日公布的一份路演纪要，今年年末，这家公司预计合约销售要达到600亿元。

值得一提的是，实现“从0到1”，金地商置仅用了6年。2012年9月15日，金地集团发布公告称，通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司，以16.54亿港元的对价，收购星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。是年12月12日，在完成收购、高管入驻等动作后，星狮地产正式更名为金地商置。

在被收购之时，星狮地产持有的资产并不多，仅上海的一幅住宅地块和北京、深圳共两处收租物业，住宅地块建面为74.5万平方米，两处物业每年的租金收入约1.5亿。然而，在2014年，金地商置的销售额已经达到了114亿元，占当年集团销售额的23.27%。

其中，母公司金地集团的“帮扶”功不可没。2013年10月，金地商置收购金地位于北京、天津、西安、沈阳、宁波6个项目、近150万平米土地储备，作价10亿元。彼时，业内人士认为，这是金地集团向金地商置“输血”，以帮助其完成早期扩张。

金地商置的第二次扩张发生在2016年，当年，金地商置的销售额达到了201.5亿元，同比增长77.8%。到了2017年，这一数据更是增长了124%至452亿元，此后一路稳步增长。

这一次，金地商置依靠的是并购扩张。据不完全统计，自2015年——2016年年底，金地商置先后收购了5家公司，其中最为著名的莫过于2016年7月，收购广电地产74%股权。屡次并购中，金地集团扮演着“资金提供者”的角色，如2016年4月30日，金地集团为金地商置进行了2000万美元的银行贷款担保。

这种情况一直延续至今。蓝鲸房产注意到，金地商置的借款高度依赖关联方。2018年上半年，金地商置关联方借款占总贷款比重为66%，而到了2019年上半年，这一数值上升至77.6%。

不过一个变化是，近两年，金地商置的土储增速已开始放缓，截至2019年6月，金地商置土储为1541万平方米，同期，与其规模相近的建业地产（HK.00832）土储为4769万平方米，宝龙地产（HK.01238）为2440万平方米。由此来看，要想保持现有增速，金地商置还需在土储上再发力。

弱化同业竞争？

伴随着金地商置的迅速成长，其与母公司金地集团的同业竞争问题也越来越明显。

按照集团最初的设想，作为金地集团的香港上市平台，金地商置的定位是商业地产投资、开发和运营平台。不过，从金地商置的营收比例来看，住宅业务显然是绝对主力，来自亿翰智库的数据显示，从2014年至2019年上半年，住宅收入占总收入的比重一直维持在90%左右。

此外，从土储分布上来看，金地商置亦与金地集团高度重合。据业绩报披露，截至2019年6月30日，金地商置拥有土地储备1541万平方米，其中90%位于一二线城市，而位于三线城市的土地储备仅有10%。而一二线城市，素来也是金地集团的主攻点，2019年上半年，金地集团在一、二线城市土储占比约80%。

不过，有观点认为，这并不构成同业竞争，而是为了利于企业融资。中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，金地商置是港股企业，母公司金地集团是A股企业。A+H结构能让公司在多个交易所同时挂牌交易，在提升股票流动性以及公司融资能力的同时，还可以让公司根据不同的资本市场的规则和监管，采取对公司而言最为有利、成本最低的融资方案。

而据接近金地内部的人士向蓝鲸房产透露，虽然金地集团和金地商置均在一二线拥有土储，但双方事实上还是算“良性共存”关系，也存在分工。比如一宗综合地块，未来物业既有商业又有住宅，如果金地商置的操盘能力更强，那么大概率会由它来拿地。

根据证监会的定义，“同业竞争”是指上市公司所从事的业务与其控股股东、实际控制人及其所控制的企业所从事的业务相同或近似。显然，金地集团与金地商置构成了同业竞争关系。

事实上，房企同业竞争问题并非孤例，如保利发展（SH.600048）和保利置业（HK.00119）、万科集团（SZ.000002）与万科置业海外（HK.01036）等多家企业都存在同业竞争的关系。目前，保利发展正在开启与保利置业的重组整合工作，而万科与万科置业海外也做出了明确的分工，其中万科置业海外是万科在境外拓展业务的主要推手，而万科集团则主攻国内。

目前，金地集团似乎也开始着手调整这一格局。12月3日，金地集团与青岛西海岸签署协议，计划投入300亿元，在区域内进行包含住、教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发。金地集团董事长凌克表示，这将是金地集团内整合商置和集团资源，首次进行产城融合的开发。而据上海证券的一份数据显示，金地商置目前已在上海拥有7个超100万方的产业区土储，其中36万平米产业园已开幕营业。

另外一个信号是，此番张晋元入职金地商置，职位是集团总裁助理兼金地商置高级副总裁，主要负责产业园业务和科技孵化工作。据悉，张晋元曾在万科、华夏幸福（SH.600340）、泰禾（SZ.000732）等地方任职，在企业营销、产业园业务都有着一定的经历。有业内人士分析称，这种复合型人才或将对金地商置产业发展带来帮助。

在业内人士看来，金地商置似乎正沿着差异化的路线摸索前进。届时，金地商置与金地集团同业竞争的质疑或将消逝。而金地集团A+H平台的打造，也将使集团未来发展融资获益匪浅。只是难以预料的是，这一过程会持续多久？