第一太平戴维斯麦安东：疫情冲击下北京房地产市场如何转危为机？

第一太平戴维斯麦东尼：疫情冲击下北京房地产市场如何转危为机？

第一太平戴维斯于近日发布2020年第一季度北京房地产市场研究成果，全面解读在疫情冲击下北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新发展动态，并就北京房地产市场如何转危为机，走向复苏之路做出预判与展望。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“2020年开年，新型冠状肺炎疫情的发生，对中国的经济带来了较大影响。房地产行业作为中国经济的重要组成部分，也受到不同程度的影响。就一季度而言，北京房地产市场整体呈现出被抑制的趋势，各个细分市场的表现均弱于去年同期水平。尽管如此，作为全球第二大经济体，中国的经济正走在高质量发展的正确道路上。对比2003年的非典疫情与2008年的全球金融危机之后的国内经济情况，可以预判：尽管此次疫情会直接影响到国内的消费、服务等行业，延迟复工也对制造及出口行业造成一定的冲击，但鉴于中国经济规模巨大且韧性十足，可以有效保障整体经济形势不会出现断崖式下降，且在疫情得到全面控制的情况下迅速修复并反弹。”

受疫情影响，北京写字楼市场在第一季度的大部分租赁活动不得不暂停或搁置，租金和吸纳等关键指标持续走弱，无论是业主方还是租户方均面临一定的运营压力。由于疫情期间无法进行客户带看及签约，导致租赁成交活动大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，这也是自2010年以来的最高值。北京甲级写字楼平均租金承压下行，连续第五个季度出现环比下滑，为每月每平方米人民币363.0元，平均租金指数环比、同比分别下降0.2%、2.6%。在此情况之下，北京市政府于一季度发布了一系列扶植企业的指导性政策，减免企业运营负担。随着未来疫情逐步得到控制，写字楼的需求或将逐步改善。

此外，原计划于2020年二季度开始交付的项目不得不调整入市时间，交付日期预计推迟至下半年，供应的集中放量也会给市场带来一定压力。当前市场由于疫情的原因基本停滞，市场需求预计会在疫情得到彻底控制之后于下半年逐步回归正轨，全市整体空置率仍将保持上升态势。

商业零售市场方面，由于疫情爆发于春节假期期间，直接导致实体商业消费受到较大冲击，特别是娱乐和餐饮业等体验类业态。2020年1-2月，北京市的社会消费品零售总额为1,861.9亿元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐饮收入分别为1,788.4亿元和117.5亿元，分别同比下降15.8%和39.8%。

疫情时期，众多购物中心运营方和商业地产开发商第一时间做出反应，迅速出台租金减免优惠的临时方案，携手租户共克时艰。随着三月份疫情逐步得到控制，部分购物中心陆续恢复营业，消费与客流有所回升。同时，北京市为鼓励全市百货、购物中心等大型商场疫情期间正常经营，拟对采取减免租金举措的运营单位给予适度补贴，也为零售运营商提供了有力援助。值得一提的是，由于疫情期间居民出行受限，生活配套的相关消费大多在社区购物中心完成，因此社区型购物中心受到疫情的冲击相对较小。同时，线上线下结合的新零售业态闭环在此次疫情中实现逆周期发展，有效对冲了此次疫情带来的影响，也进一步印证了新零售业态的发展潜力。

商品住宅销售方面，2020年北京新房市场开局不利、供需两端均受到一定抑制。一季度，全市商品住宅新增供应量约为48.2万平方米，环比、同比分别下滑81%、55%。同期商品住宅成交量为54.6万平方米，环比、同比分别下滑58%、42%。受疫情影响，住宅开发中的施工、拿证、蓄客、线下销售等环节均暂停运营，对住宅供应与销售均形成冲击，可以说一季度房地产销售受到了较大影响。与此同时，中央保持房地产调控力度，坚持“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段。值得关注的是，北京土地市场受疫情影响不明显，仍然保持井然有序，一季度北京市土地市场共成交17宗，累积成交金额达602亿元。

高端租赁市场方面，鉴于新冠疫情在全球范围快速蔓延，中国政府出台多项严控政策管控境外人员来华，如暂时停止外国人持目前有效来华签证和居留许可入境等，因此部分境外人员目前处于定点隔离或暂时推迟入境，间接导致租房需求下滑。虽然国内新增确诊人数大幅回落，但境外输入病例风险依然存在。短期来看，市场情况仍旧不容乐观，业主方为了入住率会根据其所在区域采取相应的策略，预计短期内入住率及租金或将继续下调。长期来看，随着疫情缓解，市场将逐步开始复苏，北京服务式租赁市场有望回暖。

北京大宗投资市场依旧保持平稳。一季度北京大宗市场共完成4宗投资交易，合计成交148.8亿元，同比下降21.5%。为了应对疫情带来的影响，中央政府出台了极具针对性的货币政策，其中，在2020年3月13日、4月3日中国人民银行连续两次降准，合计共释放9,400亿元流动性。此次逆周期降准操作释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本。此外，降准对银行流动性有较大支持，有助于间接利好大宗投资市场。

总体而言，在2020年初爆发的新冠疫情对房地产行业造成了较大的冲击，写字楼市场、零售市场、住宅市场等均有不尽相同的供需格局。在三月份，包括北京在内的部分城市而正逐步复工复产，这对于当前经济的恢复来说无疑是利好信号。短期内房地产市场压力的凸显，主要源于疫情集中爆发带来的影响，随着疫情防控取得实质性成效，房地产市场调整幅度将会明显缓和，预计这一向上调整的趋势会在二季度末逐步显现。面对突发事件对行业所带来的波动，房地产从业者也需要做好全方位准备，将疫情所带来的“威胁”转化为下一阶段发展的新“机遇”，顺利地度过疫情的考验。