大发地产董事长葛一暘：未来的大发还有四方面要改善

大发地产董事长葛一暘：未来的大发还有四方面要改善

   合约销售额71.11亿元，同比增长41%；合同销售面积约58.92万平方米，同比增长133%；营收39.74亿，同比增长303%；净利润3.24亿元，净利润率大幅增长至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%；首次派发中期股息8.5港仙，派息率20%。

   这是在去年上市后，大发地产（下称“大发”，06111.HK）交出的首份半年报中的核心数据，这一份半年报中，大发各项数据指标都在大幅度增长，实现了规模及利益的双向快跑。

以下是大发的中期业绩会上投资者问题实录：

大发地产集团有限公司董事会主席葛一暘先生；

    首席执行官廖鲁江先生；

    集团首席财务官罗俊先生；

    首席运营官冷俊峰先生；

    上市公司首席财务官黄展鸿先生。

    冷俊峰：各位投资人，大家好！下面我把我的中期业绩跟大家做一个汇报，公司上半年实现销售额71亿，营业收入40亿，平均开盘时间6个月，现金流回正时间10个月，土地储备430万平米，500亿的货值，土地储备主要在长三角占比80%，平均土地成本约3500元，覆盖了26个城市，今年派息是20%。

    业绩亮点，上半年实现了71亿的销售额，业绩增长是41%，销售面积58.9万平米，同比增长133%，平均售价12069元，土地储备持续增长，继续采取“1+5+X”的战略，覆盖城市已经到了26座，上半年新增了13个项目，土地储备增加了128万平米，总土地储备到了432万平米。

    在运营方面，精心构建的大运营体系发挥了巨大的作用，平均开盘周期六个月，上半年最快的开盘时间是5个月，达到了开盘即清盘，同时，扩大了高质量合作伙伴，保障了资源能力和专业优势互补提升了项目高效运营。

    在财务方面，盈利能力得到了很大提升，上半年营业收入39.74亿元，同比提升303%，净利润同比提升至8.2%，净利润提升至3.2亿元，财务表现稳定健康，杠杆比率、净负债比率及总现金与短债比健康可控。

    融资方面，6月份获得了标普B、穆迪B2稳定评级，并且在2019年4月及7月成功发行1.2亿美元及1.8亿美元债券，并且与多家银行投资机构保持良好的互动关系。    

    合同销售额的稳定增长依然来源于持续深耕的长三角地区，长三角地区贡献的销售额占比96%，其中主要来源于深耕的城市温州、环太湖城市群、安徽以及其他长三角地区，随着业务深耕，区域持续发力，为业绩带来了强劲的增长。

    土地储备上半年新增了土地13块，总建筑面积128万平米，总地价69亿元，平均楼面价5400元。可以看到土地结构供需合理，土地储备质量得到大幅度提高，其中新一线城市占比19%，新二线城市占比61%，新三线城市占比20%，城市的定义和传统的定义不一样，是内陆城市的定义。

    销售的增长主要得益于两方面：

    一方面是运营能力，运营能力提高主要是投、融、运、销一体化的体系集中发力。

    可以看到开盘速度，三个月开工，六个月开盘，十个月现金回正，速度的时间得益于投、融、运、销体系的构建和运行。从投资端保障了土地拿地的预售条件比较好，城市的能级和客户的承载率比较强。

    二是融资端，在拿地阶段就确定了方向。在运营端标准化的产品体系和标准化的管理体系拉动了效率。在销售端保障去化率和回款。正因为投、融、运、销四位一体的构建使得运营效力特点。

    销售能力得到大幅提高，一方面是得益于运营能力，一方面是得益于产品能力。产品能力悦居生活服务商。提供了八大悦的产品，在客户体验方面得到了很好的发挥。八大悦居生活的场景，16感的体验，加上为产品设计的100+的设计细节都植入了产品中，很好的向客户沉淀价值，所以我们业绩来源得益于产品力的提升。

    以上是对业绩的汇报，下面请财务官罗俊做财务方面的介绍。

    罗俊：各位投资者、媒体朋友，大家上午好！给大家分享一下公司在2019年上半年的财务状况和财务指标。

    2019年上半年公司的营业收入和利润均创新高，营业收入、毛利、EBITDA等指标比去年同期大幅增长，营业收入2019年上半年达到了39.7亿，毛利9.6亿，EBITDA是8.8亿，净利润达到了3.24亿。从毛利率和EBITDA利润率、净利润率来看与去年、前年的水平基本接近，毛利率在2019年上半年是24%，EBITDA的利润率22%，净利率是8.8%，均保持了较高的水平。

    公司2019年的6月30日各项财务指标稳健可控，资产负债率和去年年底持平83%，净负债比率133%，总现金和短期债务是0.8，EBITDA利息覆盖率是1.7倍，均在稳定可控的水平。

    2019年持续获得国际资本市场认可，基于公司2018年10月11日香港上市之后，2019年6月分别获得了穆迪B2评级和标普B的评级展望稳定，2019年4月公司与平安信托也签订了战略合作协议，得了授信200亿未来平安信托、华融资产等资管和信托类公司会为公司建设房地产开发和投资提供长期稳定的资本来源。

    2019年上半年公司持续和各家大中型的银行保持良好的合作关系，合作的规模也在不断的扩大。2019年公司一直保持比较稳健的财务政策，成功的调整了债务结构，在2019年6月30日，一年期以上的长期负债占比大概60%，两到五年的长期负债占比大约40%。按照融资的机构来看，2019年的6月30日，银行类融资比例大约53%，美元债的比率大约12%，非盈利机构的比例大概35%，2019年上半年公司积极和各家银行建立战略合作关系，稳固推进战略合作。

    运营方面，公司积极在境内外国际资本市场，通过资本市场的募集资金积极的调整公司的债务结构，在未来公司也会积极的开拓各种公司渠道，在资本市场、银行端获取更多的融资来调整公司的债务结构。

    公司在2019年上半年营业收入利润指标再创新高，财务指标、各项负债指标、财务结构保持稳定。

    下面请公司的CEO廖鲁江介绍公司未来发展策略。

    廖鲁江：欢迎各位拨冗来参加我们中期业绩发布会，接下来把今年下半年对于市场的看法和发展策略做一个报告。最近6月30日左右开始，从中央到各地政府政策密集出台的时间周期，各种媒体、各种政府公告可以看到，其实做地产开发来说，解读和理解追样的各项关于地产政策以及做出相应的策略调整，这是一个公司能够稳健经营的基本前提。中间有几个对地产影响比较大的政策摘要放在这里：

    第一，地位，房住不炒的定位，连续的出台文件非常明确，希望以稳地价、稳房价、稳预期作为标志定位为主的房地产调控体系，不会有明显的波动，政府不愿意看到，也是市场不愿意看到，相对稳定的目标。

    城市与城市的发展，以某些中心城市为核心的城市群，这也是中央在进一步城市化当中的非常重要的政策指点。同时，有些城市当中开始放松一部分入户的条件限制，同时看到中国的消费正在升级过程中，中国城镇化率达到59%左右，未来还有10%到15%的成长空间，而且是不均衡，造成了城市与城市之间的差别非常明显，这也是因城施策的经济基础和社会条件，谈一下与我们策略关联的想法，例如地产的基础属性，这里没有提到，地产对经济发展的基础属性非常明确的，未来15万亿的市场，不会太大的波动。虽然政策上没有明确描述，实际上是非常明确的事实。

    第二，在这个过程中住宅市场要回归居住属性，在投资和投资拿地过程中变成筛选项目的重要标志，很多以投资为主的趋势，未来相对比较长的一段时间，不如居住属性更明确，城市人口流入比率和未来市场变成筛选城市考虑的。回顾居住属性的影响。

    第三，城市群也可能相对比较长的一段时间选择投资重点，选择重点深耕城市最主要的目标。我们对此筛选当中有一些自己城市的定义，原来一二三线城市更多的是行政级别划分，很多城市不见得三线或者四线城市比上面的地级市差或者更好，不能简单用自己的标准看，围绕着中心城市的城市群，这是未来中国城市化城市发展的基本形态。

    把现在对城市的筛选给各位做一个报告，“1+5+X”分别是：

    1，深耕长三角地区，长三角地区是中国经济发展稳定，而且藏富于民，市场面和政策面非常清晰稳定，这也是我们最熟悉的地区，项目占了80%以上，未来也会在这个地方继续深耕，是我们的粮仓、是我们的阵地，而且有些地方确实条件比较高，这些条件对于快速周转的企业很关键，回款条件、银行房贷条件带来了周转效率不同，这点非常关键，根据这点选择长三角继续深耕的地方。

    5，中国未来的主要城市群或者城市带，最西侧的是成渝地区，两个中心成都、重庆，包括成渝之间地级市非常多，人口非常多，我们认为这个地区非常有机会和潜力。东部是北侧的中原，以郑州为中心北侧的中原城市带，再往南就是长江中游经济带市场，如武汉、南昌、长沙城市带，这些城市带未来增加的潜力非常大的。长三角地区北侧是山东，正在做的新旧功能转换，再出发、再发展的过程，对于地产行业比较多的机会，往南是粤港澳大湾区，作为中国经济增长的动力，过去已经2018年已经进入两个城市，逐步尝试进入大湾区，未来发展潜力非常大。

    X，其他很好的城市。1+5是重点，其他城市看情况，看重点，看政策面情况看机会，所以我们叫“1+5+X”，这是一个城市群，我们选择城市的时候也有很多的指标，我们看到在2019年到目前为止，新增加了26个城市，这些城市根据城市群来看，中间浙江、浙南地区，包括南京周边的一些地区、杭州周边地区、上海周边的地区都是我们城市的关键，根据这些城市中选择，根据市场面、政策面、预售条件、按揭回款条件作为筛选分为ABC类，300多城市逐步布局，经过长时间摸索和筛选形成了自己独特的城市筛选模式和方法。

    未来这些方式方法未来一段时间验证有效，我们认为选择城市和选择一个地段是前提，先选城市再选择项目，这是地产开发长期持续稳定非常重要的前提保障。

    同时，有些城市大家熟悉，有些城市新进不太熟悉，两种方式：

    第一，慢出式方式，先有团队后有项目，一些城市团队已经驻扎半年才拿一个项目，对当地的市场、客户政策面相对比较多的了解对项目经营是有利的保障。

    第二，当地熟悉的选择了很多合作伙伴，优势互补，一方面可以给我们一段时间的适应期，还有一个是合作是分担风险的方式，通过优秀的合作伙伴，大家优势互补，合作共赢，这是慢出式方式很重要的一点。目前合作非常顺畅，不是牌子大就合作，希望能找到一些经营理念相同，在产品上、管理方式上有着共同理念，否则后期合作会有很多问题，目前看都是比较类似的，对城市的选择和项目提供一些有力的支持，这是关于城市和项目选择方式上的一些想法。

    下半年或者全年一些预期展望：

    第一，目前为止，目前已售未结的80万方，货值100亿左右，去年结转59亿到60亿，今年上半年已经40亿，80多亿会在2019年进入结转，这对今年年底的结转是非常有利的保障，对今年结转的利润非常有信心。

    第二，关于供货的问题。全年供货在210亿左右，今年下半年供货大概150亿左右，这150亿左右高峰期是接下来的9到10月，大概一半会在这几个月供回来，为全年的销售有效的帮助，我们是在做提前供货，提前销售实现回款。全年总供大概在250甚至更多一点，对完成一年的目标非常有信心，释放回来70%以上，年统计增长达到40%到50%左右，我们有信心。有了这个就能够更好的关注财务目标的指标，按月、按季度回顾刚才的指标，列的数字非常关注，回款、段寨比、负债率、资本结构。我们认为现金流的稳定是公司持续稳定增长基本的保障，非常关注的目标。可能会有一些阶段性的小波动，我们其实有预期，与懵懵懂懂走房地产市场不一样。

    最后，悦系产品，回归到居住属性，客户选择的时候很多时候是财产，投资客不在于居住怎么样，看中的是未来增长的预期，回归属性之后产品非常重要，团队组织、产品设计制造上都非常专业经验的人员，希望把悦系产品真正的造好，给客户一个良好的体验。

    对我们来说，保持着持续、稳定的增长是经营的核心，这既是对股东负责，也是对投资者、对社会负责。刚才这些措施都是为了能达成这个目标。

    当然，在座各位对我们的支持和帮助也是必不可少的前提。我们有信心，也希望各位给我们更多的支持，我们用更好的业绩回报给大家。

    下面由董事会主席葛一暘先生做总结。

    葛一暘：各位贵宾，大家早上好！非常荣幸邀请各位今天的业绩发布会。大发从2018年10月11日在香港主板挂牌上市，现在发展速度比较快，但是在发展速度背后，更加强调稳健、可持续，并且同时追求高质量发展的前提目标下，在这种发展宏观背景下，离不开大发这些年持续而坚定不移的制定战略的同时坚决去执行我们的战略落地。这是大发的核心团队和大发上下两千名大发人一直坚定不移做的事。

    在座的几位高层把公司基本面概括比较全面。从整体大发的打发，从坚持1+5+X战略的同时，在这样的战略基础上，在公司内部一直坚持持续以卓越运营坚定不移的提升内部运营系统，从而能够实现目标转化。

    可以看到，从1到6月份上半年整体业绩，整个上半年大发的供货和我们的高效供货、快速供货、快速去化、快速启动已经完全反应出在大发能够做到快速运营。拿地后的快速启动、快速开盘、快速去化。三个块才能真正保障大发在未来发展过程中既可持续又可高成长，而且能够使投资人获得高质量的回报。

    今年年初2018年年终业绩发布会现场，代表公司提出一直坚定四个持续需要改善动作：

    第一，团队。持续不断的加大整体的高能级的人才团队建设。在业绩发布会的现场也看到新的一些面孔，包括罗俊先生、黄展鸿先生。

    第二，加大人才梯队的建设，快速支撑大发的发展。

    第三，持续优化财务结构、负债结构以及负债利率水平，持续在优化。

    第三，大发会不断下力度在产品提升、产品迭代上。

    第四，坚定不移坚持核心战略和核心标准，以现金流量为核心的快速开发，在地产经营上融资、坚持。在市场不断变化中，在行业发展过程中，大发既平稳、又安全，同时又能够可持续和快速成长。

    对此，我们也表示充分的信心，包括廖先生也提到，对于今年所制定的销售目标和规划目标还是有充分的信心能够去完成，乃至超额的去完成。

    非常感谢在座的各位贵宾能够莅临今天中期业报的现场，欢迎各位嘉宾在Q&A的环节多提一些建议和问题，谢谢！

    主持人：谢谢管理层，接下来是问答时间，请各位在提问前告诉我您所处的机构和姓名。

    提问：非常感谢公司管理层的介绍，在后面的附录中看到公司2019年上半年新增了13个 项目，128万方，请问今年上半年拿地的计划以及包括最新的支出以及区域布局，谢谢！

    葛一暘：上半年基本上已经完成了总的土地投资在69亿，在69亿的背后权益在一万左右，在整体全年拿地计划中将近完成超过一半，这样超过一半以上的投资后，充分储备了今年下半年供货货值和明年上半年可提供市场销售的货值。

    下半年投资计划我们认为要基于当下的行情、当下的政策和经济的整个整体面，我们会不断的去探索市场、监控市场，在合适的机会去投资一些高质量的项目。我认为这在下半年投资策略中会非常重要，追求高质量项目是大发下半年投资的目标，我们也希望在下半年投资计划过程中，既完成投资任务，又可以谨慎的进行投资项目的筛选，严格的按照大发的投资标准获得高质量的项目，这是下半年主要强调的。所以，下半年强调的项目一是快速供货，二是一定要追求相对高利润的项目，我们认为下半年有足够的机会提供项目获取机会。

    廖鲁江：刚才说区域还是按照“1+5+X”的方式，尤其是长三角区域，还有刚才说的5个区域作为投资的重点，其实每天都有监控，能够做到不漏。

    第二，下半年有一个窗口期，在这个时候要审慎，争取不错，这是我们的投资。几个重点城市首先以这个作为支点，其他城市更多的是关注、看，保持足够稳健，这是我们主要做的几点。

    提问：想请问一下公司买地的目标毛利率、净利润率、内部回报率是什么？

    第二，讲述一下公司预计下半年的销售情况和全年销售合约的达标情况。

    廖鲁江：毛利率和回报率问题，目前情况来看，希望毛利率在25以上，第二，投资的时候选择净利润率目前看城市等级不同，希望在8%以上，个别在10%以上，这是投资和选择的目标。

    冷俊峰：销售目标上半年实现了71亿，下半年目标预计达到90亿以上，全年目标基本设定160亿以上，目标非常有信心，主要来源于几点：

    第一，货量程度上货量足够支撑，下半年还要推货150亿，7、8月份已经实现了30亿供货，9月份实现50亿供货，10月份是40亿供货，也就是说，在7、8、9、10还有120亿供货，120亿供货可能有三到四个月的销售期，按60%去化率达到60亿，加上上半年结转库存30亿，大概有60%的去化率，加上11、12月份在供8货的30亿的40%去化率。总体来看，180亿的货大概50%去化率90亿就可以达到全年目标，货量可以得到保障。

    第二，出货的区域基本在出去深耕区域，长三角区域，区域市场基本稳定波动不大，客户的购买率、居住性属性的需求比较强劲的，对销售是非常有信心的。

    基于以上两点，全年达成160亿甚至更高的目标还是非常有信心的。

    提问：管理层，你好！想了解一下公司核心在长三角地区，现在市场竞争那么激烈，公司怎么看长三角地区未来的发展。由于市场激烈，未来公司发展怎么保持迅速，以及毛利率可以持续提升？

    葛一暘：首先，您提到长三角，长三角本身具有天然优势，大发发源于长三角，深耕25年，对长三角的触角比较深，在长三角各个地级市以外，包括我们对于长三角一二三四五线城市投资全覆盖，所谓全覆盖不一定是去投资，但是知道所有的市场情况和市场去化的波动情况，全面的监测。

    第二，本身长三角是我们深耕的区域，长三角整个周转的速率和长三角本身的经济活力是非常适合大发产品的战略定位。

    在中国几大经济圈里平均房价超过1.2万、1.5万以上的片区不多。长三角从目前来看，长三角的县市平均售价可以达到1万以上，地级市售价达到1.5万以上，大发90%的销售和去化储备在长三角基本上维持1.2万到1.5万区间。

    第二，长三角经济圈作为中国主要的经济圈之一，非常有活力，包括提到整体交通枢纽的建设，使得长三角未来形成非常强大的城市圈和经济群，包括都市圈的建设，对长三角非常看好，基于前面的因素。

    如果保持所谓的利润，刚才提到竞争非常激烈，前面是一部分，另外一部分正因为我们很了解长三角市场，对长三角市场有充分的信心和把握。

    第三，大发对于长三角了解的情况下，针对于长三角有一套投资标准，在大战略“1+5+X”中的1，针对于1还有细分投资标准，比如说回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准，能够精确到天。在长三角的开发速度，平均开盘速度6个月，局部长三角城市开盘速度能够达到4到4.5个月，其他以外的包括一些省会城市7到8个月，综合下来是6个月，长三角在平均线能够再往上走，使长三角保持稳定健康可持续的现金流，保持高质量的项目利润率，同时能够保障项目更快速，保障长三角的利润。

    大发战略一直坚持做快项目，所谓快项目单价相对高，我们又加了项目体量够大，快速开发，四到五个月开盘，希望未来六到十个月清盘。三次左右持续开盘能够把整个项目去化率达到85%以上才能真正支持长三角所谓竞争激烈但是竞争激烈空间中逐渐、不断的挖掘在这个空间的利润，在利润率上如果增加周转速度，我们自有资金的回报率和项目完全不一样的。

    不知道能否回答您的问题和疑虑。

    提问：非常感谢管理层刚才的解释，我看到在2019年经营负债比率133%，管理层对这个数据未来探讨怎么样？

    罗俊：公司上半年经营负债比率133%，超出了去年年底的水平，也是公司在上半年完成了投资任务超过了50%，签约任务大概完成了全年45%，所以上半年的经营负债比率有一些波动，从下半年的整体安排来看主要通过三个方面努力：

    第一，进一步提高资金收款的比例。因为上半年资金回款比率70%，下半年目标提升到80%，通过提升收款的比率，获取更多的投资资金。

    第二，下半年土地投资的金额会严格按照回款金额的比例进行严格的控制。

    第三，在下半年会和上半年一样继续加大和合作方的合作，通过合作方的资金减少融资的负债水平，同时增加我们的合作权益。

    通过三个方面的努力，加快回款、按照回款比例控制土地投资支出，通过合作方广泛的合作整个控制负债的水平，从而控制经营资本负债率的水平，从我们目标来看会在今年年底净负债率水平和2018年年底保持相对稳定的水平。