碧桂园中期业绩会问答实录

8月22日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）（以下简称“碧桂园”）披露2019年中期业绩报告，集团于上半年继续录得经营业绩的快速增长。

报告期内，碧桂园实现营业收入约为2020.1亿（人民币，下同）元，同比大增53.2%；毛利润约548.6亿元，同比增长56.9%；净利润约为230.6亿元，同比增长41.3%；股东应占利润为156.4亿元，同比增长20.8%，股东应占核心净利润达159.8亿元，同比增长23.4%。

董事会宣布派发中期股息每股人民币22.87分，同比增长23.5%，半年派息额占占核心净利润总额的31%。

作为入选香港恒生50指数的成份股，碧桂园在保证经营绩效提升的同时，始终坚守财务安全底线，杠杆比率持续保持稳定，继2017年起第三次连续在年中实现正的净经营性现金流，这在房地产行业杠杆扩张已成主流的情形下实属难能可贵。报告期内，碧桂园净借贷比率仅为58.5%，截至期末拥有现金余额2228.4亿，对比短期有息负债的覆盖比例达2倍，拥有极好的财务安全护城河。

7月22日，2019年度《财富》世界500强榜单揭晓，碧桂园集团第三年上榜，排名177，较上年度的353位提升176名，为入选企业中排名飙涨最多的一家，也是该集团自2018年排名提升114名之后，再一次实现的大幅度跨越。

Q1：关于销售，年初对今年展望没有设立明确目标，但是一定会有增长。上半年权益销售同比没有增长，那么莫总对增速有什么展望？上半年营销管理费用快过入账收入、快过合约销售的增速，那对控制费用未来的努力会达到什么效果？净利润率在2019年全年和2020年相比能否走出低位，有一些提升？

A1：权益销售上半年略低于去年同期，但同时跟2018年下半年7-12月比有48%的增幅。希望在行稳致远的大框架里，把产供销安排的更有序。下半年还有4821亿可销售货量，以上半年65%的去化率来看，不低于18年的5019亿还是有信心的。

营销费用大幅增长来源于两方面：第一，调整会计准则后，一部分营销费用跟着收入增长走，而不是在当期体现，收入在上半年有55%增长，对应营销费用也在当期出现。第二，品牌费用：加强对房产和子业务的建设，增加投入。第三，会计调整：物业服务费，去年独立拆分，原来在报表里抵消，现在拆分后就体现在案场服务费和其他费用里。实际从管理口径上，费用在佣金上略有增长。我们有信心在全年规模增长的同时对营销费用做有效控制。

行政费用特别显眼，管理架构上都有一定调整和尝试，管理有进一步下沉，当时由50多个变成70几个业务区域。我们的新业务板块以非常快速度推进，在没有收入的时候，这个费用就会显得比较难看。行销费用率全年会保持在收入8%以内。

Q2：投资端：下半年在融资环境收紧情况下，碧桂园如何保障回款率？我们在回款率上有没有感受改变，有什么目标？投资方面有什么步伐？

A2：回款率压力是因为按揭政策收紧。这些年政策都在起起伏伏，但是我们的回款率一直维持在较好状况，由于我们的客户质量好，和银行合作好，信用度高。工作人员在回款上花的工作会多一点，但是我们一定能保证回款率。如果从客户支付方式比例、套数比例、总金额比例来看，我们是长期稳定的，政策对我们有影响，但是可控。上半年我们1800亿投资预算，权益投资1100多亿，下半年仍然有一部分投资预算。我们现在仍然秉持机会驱动，布局一到五线城市中有优质标的我们还是会积极参与，我们会根据实际情况调整。现金流对企业最重要，我们早预料到今天，我们今年是以权益回款为考核目标，用权益回款做公司的考核目标，完成不了就得免职。

Q3：三四线城市整体市场环境的判断？如果16、17年非常好，去年下半年非常不好，上半年有所恢复，下半年怎么看？

利润率：项目出现价格下调5%左右，能否代表整个盘面？

供应链金融：碧桂园用了相对多的供应链金融手段，随着政策会有所调整么？这部分成本是记在会计哪项的？

A3：会进行产供销管理：去年主动可售货值，根据市场情况调整开工备货。

市场环境随着调整是越来越严峻，但所有调整都是为了中国房地产的健康发展。主席委托我带给大家话，我们是对房市充满信心的。存量市场当然是谁最有竞争力，谁就能做的更好。我们是全周期综合提升竞争力的提升年。我们产品更加贴近市场，成本进一步优化，服务越来越好。未来在存量市场内会有更大的发展空间。三四线城市由于政策收紧承压更重，我们对政策起伏有经验。我们核心内容是以销定产。我们尽量卖多少建多少，用小步快跑的模式应对市场。三四线市场的确很难，市场一旦冷下来，降价也卖不动。我们就要保证推货和市场相吻合。只要存地不存货，市场是我们的。我们现在是以一到五线均衡布局，特别是深圳、东莞惠州，我们都有所布局。我们有独到的打法，还是有相应的空间的。

备货情况：下半年供货情况可以看到供销存货：去年年底流入到今年货是1500亿出头，今年上半年流入到下半年的有1490亿。在售货量是降低的。可供销售的货量控制在3个月出头，今年下半年大概有4800多亿可供销售权益资源，相信能有效管理供销存货关系。

市场温度：我们感受是分化比较明显，上半年55%销售份额来自三四线城市，略好于市场，比去年731要好。价格影响：上半年和去年上半年同比看来，价格为微降2%，去年是9100，今年是9000多一点，同比 -2%。这个主要是产品结构的影响，比如精装还是毛坯、高级别城市还是低级别城市。这么小的价格差异不是宏观上价格折让造成的。下半年还会根据市场情况调整营销策略，目前为止没有全集团级别比较广的价格调整。我们相信在价格保持基本稳定，成本费用有效控制，利润水平能稳定。

供应链融资：融资渠道很多，哪一个渠道受阻不会有太大影响。我们贷款空间挺大。供应链融资以来不很大，银行业给的额度都没有用完，像开始供应链融资，这个是放在建成本里面。

Q4：销售层面：上半年去化率在65%左右，下半年去化率可以假设是否和上半年差不多呢？全年销售会是什么水平？

策略：前几年一直在思考如何突破6000亿销售规模，之前是设想下沉到四五线城市，市场没有特别配合就减慢了这个策略。往后扩张策略是如何的呢？

盈利增长和毛利率水平：已售未结毛利率水平是和现在结转差不多吗？少数股东权益上半年有轻微上涨，占利润三成左右，会不会继续上涨？

A4：下半年其中3000多亿会根据市场调整。因为全年销售周期更长，下半年去化率会高于上半年看来的去化率，全年会均衡一些。拓展策略：秉承一到五线均衡布局，哪里有市场就去那里拓展。根据我们具体投资标准实施。实际投资汇总起来和市场整体布局非常吻合，1-5线都有。规模上从去年八月开始讲，不追求单纯投资规模上涨，而是追求质量的提升。未来质量指标会提升，包括权益指标。17-19年上半年基本每年权益提升在6-8个点左右，逐年提升。我们相信在未来一段时间内，确收也会体现出权益比例上的提升。我们现在追求有质量的发展而非规模发展。因为我们的体量大，有相当的基础。已售未结应该毛利率是20%多。2019年提升还是挺快的，少数股东权益目前提到。

Q5：对后续城市布局以及战略机遇挑战？融资成本提升，8月发的公司债成本较低。后续融资成本趋势如何？

A5：土储3300万平左右，储备和销售相对平衡。今年会有两千多亿的联动项目从一级转到二级。土储分布很广，我们从1-5线城市都有，三四五线城市不太了解，希望通过这些信息提供更了解我们土储分布。发改委我们也按照发文去整理，便于大家理解。整个乡镇和都市圈来看，1-5线均衡布局，包括过去和未来很长一段时间，我们一向是在核心都市圈有所布局。这部分我们还是会易居国家布局和经济政策发展。还会根据单体项目实际投资标准做相应的拓展。

融资：融资成本现在很难将，我们判断不会有很大变化，因为不是加成本才能拿的到前，而是所有银行都直到自己能配置多少钱到房地产。环境越恶劣，资源越是往优质资产去配。

Q6：上半年入账比与预期更高，下半年会不会比预期少一些？

惠州市场：三线城市有的加价也卖不出去，在惠州库存高，也有同行业在降价。看三线城市，惠州房价有所跌下跌，会不会有影响？

已售未结转毛利率多少？未来可能预期？

A6：入账这里和以往大体相符，今年剔除增值税部分，还会入账7500亿左右。这里面三成多、接近四成，计划可以在今年入账。我们计划和合同会有所差异，可以预见今年和明年入账收入都会有合理增长。对于惠州市场，它比较有特征。一类是内增的城区市场，亿类是外溢的来源于广州和深圳的市场。关于价格问题，我们看到自己项目价格特征是长期限制备案价。惠州备案价整体比较低，1万出头，我们的项目没有采取促销价格调整，其他项目我们是没有关注。

下半年交楼肯定会比上半年多。应该和以前节奏会差不多。已售未结转部分土增税前的毛利率不会低过26%。

Q7：今年股价表现一般，还有多元化发展的忧虑。农业还没有大规模投入销售，这部分研发进度如何？何时能推出现实场景成果？

A7：都是地产相关的多元业务。37款机器人如果全部投入施工现场的话，可以给我们创造更大价值。在建面积2.8亿平米，每年交楼和开工都有1亿平米，这里面人工费比例很大。机器人能降低费用，加大安全和质量。这个效益将会是持续的。我现在不敢说能产生多大效益。我们在全中国和全球招募1600多名科学家，其中9款在现场测试了。前两天中央电视台也为我们进行了报道。建筑机器人是行业空白。在费用上我们会有很好的控制