岑钊雄:千亿目标是阶段性的,是可以实现的目标

2020年03月11日 17:30 来源:中华网地产
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3月10日,时代中国发布2019年财报公告,据公告显示,2019年时代中国年度合同销售额为783.6亿元,同比增长29.3%;营业收入为424.3亿元,同比增长23.4%;年度利润为55.6亿元,同比增长15.6%;年度核心净利润为58.1亿元,同比增长27.4%;本公司拥有人应占核心净利润54.7亿元,同比增长30%;毛利率为29.3%,同比下降1.6个百分点。截至2019年末,公司净负债率为67.2%,同比增加4.6个百分点。

而在发布公告后,时代中国举办了线上媒体会,时代中国董事会主席岑钊雄在线回答了关于时代中国面对疫情的举措,已经对未来楼市判断等多个问题。

发布会实录如下:

问:一、贵公司2020年的拿地计划如何,对于目前土地储备的消化情况怎么样?二、疫情期间多家房地产企业都推出花式的营销方式,比如说打折、线上直播买卖房,贵

公司如何看待售房从线下搬到线上。疫情期间采取了怎样的措施和营销,效果如何,跟我们分享一下。

岑钊雄:我是时代中国董事会主席岑钊雄,首先非常感谢各位媒体朋友对时代中国业绩发布会的关注和参与。刚才媒体朋友的提问,我简单地做一个回答。

一、有关今年买地的安排。今年定的销售目标大概是830亿元,按照回款的安排,

一般都会预40%-50%的资金用于买地的安排。预计今年买地的安排大概是250亿元-300亿元。

二、疫情期间有关销售的措施。大家都不算陌生,因为疫情的关系,行业在去年的基础上做了销售方面的安排。我们也大力地推进线上认购、线上交易以及线上活动,通过更好的社交工具协助销售的达成。今年房价个人预计总体还是平稳的。可能早期有一些促销的安排,但整体来说,平稳是主调。疫情也让大家觉得,房子还是要稍微宽敞一点、大一点,让人住得舒服一点。我相信这次疫情不单让我们在销售方法方面做了更好地改良,让消费者更自由和便捷地进行选购;最重要的还是带来了改善性的需求,疫情让大家感觉到,品质好和相对宽敞的房子

三、是特别重要的。我相信未来不单是在特殊的情况下,平时也是一样的。我个人认为,今年整体销售的安排,应该还是乐观的。

问:公司今年也有多笔到期的债券要偿还,疫情对于公司的资金会不会产生压力?

岑钊雄:有关今年到期债务的安排,公司已经做了非常充足的准备和安排。今年香港有两笔美元债要还,一笔3.75亿美元已经在一月份还了,还有一笔3亿美元11月份要还。银团在1月份已经还掉了其中的7000万,还有1亿多。这两笔已经通过新发行的债券以及新续的银团完全覆盖了。目前来讲,在香港今年到期的8.5亿美元债及银团完全没有问题,可以很轻松地还掉。国内要还的钱,目前陆陆续续在进行安排,我相信我们不会有压力。今年债务的到期和调整,也将带给我们利息成本的下降,带给我们好处。今年有些债务到期给了我们很好的窗口期,在价格比较低的情况下,我们做一些置换。所以,整体的安排,目前来说,应该还是挺好的,整个债务的解决,应该有比较好的置换,可以带来财务成本的降低。

问:时代中国今年投地的预算和开支会有多大,拿地和经营的规模比较大,今年是否会维持拿地的积极性。集团未来展望未来,是否有扩张的计划,未来一年在城市更新方面是否有什么新的规划。

岑钊雄:关于除了大湾区以外,我们在省外的拓展情况。我们在长江领域,包括长三角、长江中游、成渝城市群等,已经完成了初步的布局。今年的投资计划,我们会安排一定的比例加大在这个区域投资的安排。目前来讲,整个安排跟资金安排的比例是匹配的。

问:城市更新方面有没有新的规划?

岑钊雄:城市更新方面,去年做的挺不错的,有10个项目完成了转换,其中8个项目变成了新增的土储,这部分土储占了去年土储的40%左右,为今后业绩提供了坚实的基础。今年旧改会继续积极的参与,我认为,旧改不是简单的房地产,而是城市不断更新的过程,让城市可以持续保持活力、保持动力,跟产业同步升级,对于城市来说是非常值得做、并且需要不断做的事情,我们跟所在的城市一起做这个事情。我们希望今年比去年做的更多一些,完成转化的项目去年是10个,希望今年在此基础上再多一点。

问:越来越多的旧改项目下,毛利率和纯利是否有增长的空间。在目前疫情的情况之下,对于公司的推盘策略是否有影响,派息率是否可以维持高的水平?

岑钊雄:随着旧改项目的转化,占的比重越来越大,对于公司整体的毛利率是有帮助的。现在的毛利率是26%-28%左右。接下来,随着旧改项目的转化,有可能会做得更好一些的,就是在毛利率方面。我们在推盘层面,今年也按照既定目标,今年推出的项目可售货值大概是1400亿-1500亿,这是大概可售的规模,目前正在陆陆续续的推进过程中。

问:一、2019年融资总额和融资成本是多少,2020年融资具体的计划。二、当前进入旧改项目的进展如何,未来积极参与的计划是怎样的。三、当前复工复产的情况是怎样的?

岑钊雄:有关第一个问题是利率,2019年利率的成本大概是7.4%-7.5%左右。我们预计2020年的成本会再下来一点,刚才说了,今年新的融资安排会置换原来旧的借款,会带来利率的下降。我估计2020年平均的利率下降到7%以下的水平。另外有关复工复产,目前来说,从二月底开始,除了武汉以外,已全部恢复到正常的工作状态。工地的工人绝大部已回到工作岗位,销售也是这样的,二月底开始处于完全复工状态。

问:受疫情的影响,国家推出了新基建,对于促进经济的复苏,新基建这块广泛关注。现在全国各地在加大新基建的投入和建设,新基建对于传统房地产行业会产生哪些影响。新基建对于公司打造产品方面有哪些影响。

岑钊雄:新基建对于中国政府来讲,从去年开始很多项目都在投,包括5G、城轨、大数据等一系列安排,只是没有作为专门的提法。今年因为疫情的关系,国家层面,政府层面,应该会有更大的决心加大这方面投入。目前来讲,新基建跟我们行业的关系,我觉得挺密切的。包括社区中5G的覆盖,社交平台也好,交易平台也好,我们在视频传播的速度方面也好,带来了很大的帮助。人与人之间的交流,很多信息交流更加得便利。很多基础设施支撑,使很多事情做得更加便捷和快,对于我们这个行业肯定是带来最直接的帮助。社区是承载生活重要的落脚点,也与外界连接。物联网快速发展,也带来坚实的设施基础,对行业发展提供了很好的技术解决方案和技术推广的基础。我个人认为还是蛮好的,政府陆陆续续已经在投。今年也创造了一个机会,让基础设施可以建得更快一些。我相信不单是房地产行业,对于老百姓的生活也好,社交也好,购物也好,包括其他方面都带来了很多便利,对国家产业升级等方面,也提供了蛮好的基础。

问:集团在2019年买了28块地,现金流是否足够支撑2020年再投地。集团对于内地楼价的预测,因为疫情对于2020年的销售目标是否有压力,今年前两个月的合约销售同比下跌,集团是否有计划完成2020全年合约销售目标的压力?

岑钊雄:预计在新的年度中,投资可以有250亿元-300亿元左右的额度,我们的现金流是充裕的。因为这次疫情也带来了刚才所说的改善型需求,房屋毕竟还是要更宽敞一些,让人住的舒服一点。因为改善需求的驱动,在购买力方面会有很好的支撑。我个人的判断,今年的房价应该是比较平稳的。

问:在疫情之下,时代中国今年的战略有没有调整。2019年毛利率同比下降1%,今年有没有毛利率的目标可以分享一下,公司目前的融资渠道是怎样的?

岑钊雄:有关疫情方面已经讲了,它的影响只是在二月份和三月份,四月份开始影响会慢慢减少,或者影响会降到很低。现在有影响的,基本上都看得出来。二、有关毛利率方面,去年的毛利率有所降低,主要是来源于旧改的毛利率稍微下降。整体来说,没有太大的变化。

二、公司目前的融资渠道很畅顺,今年的融资成本比往年还有下降。目前来讲,整个融资的解决方案,还是比较好的,整个融资的渠道非常畅通。

问:集团去年分拆了物管公司,成绩也不错。公司是否会考虑培育其他的业务吗?

岑钊雄:我们去年物管的分拆,现在看起来是蛮不错的。对于原来的投资者或者是新的投资者来说,都是很不错的安排,也给原来的股东带来了可观的收益。在我们接下来的业务里面,大家也看到,我们除了住宅开发板块,还有商业和产业,还有建筑和家装、教育,我们也在加快这几个板块的发展,我们希望这些延伸的业务、协同的业务也会做大做强,我相信这些业务板块是值得期待的。

问:公司对于今年市场的预判是怎样的,政府是否有支持的政策出台?

岑钊雄:我们对于今年的看法,之前的报告中有提到。今年整个市场应该是前低后稳的局面,因为一季度受疫情的影响,整体销售稍微走低一点。我相信从二季度开始,市场的表现会更加平稳,可以走得更好一些,市场总体来说是前低后稳的过程。

问:2019年城市更新的业务收入是多少,旧改毛利率下降的原因是什么?

岑钊雄:去年,我们整个旧改的收入是21亿元左右。旧改毛利率降低是相对而言,去年的毛利率接近60%,今年稍微下降一点是50%左右。主要的项目之间有些差异,而且这一块

毕竟才刚开始,所以有一定的局部浮动是正常的,只是带来了微小的变化而已,影响不是特别大。我只是做一个补充,整体毛利率的调整,主要是来源于哪些方面。整体来说,其实变化是不大的。并且旧改方面,目前我们分了一级开发和二级开发两块来做,主要是这样的安排。

问:时代中国目前的业务主要覆盖住宅开发、城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、家居家装未来教育等领域。未来长远的增长动力是在哪里,非住宅的收入和占比会否呈爆发性的增长?

岑钊雄:我们现在的主业就是住宅开发,是占比最高的业务,超过90%,它是我们最重要的一块业务。其他的业务跟它都有非常密切的关联。我们在此过程中,同步把关联度密切的业务进行整合,并且赋予了更清晰的功能。我们好几个板块都录得不错的增长,包括商业、产业等,接下来,我个人觉得还是可以保持这样的增长。

问:网上销售金额的比例是多少,有没有一个指标,希望达到怎样的水平。推出无理由退货,是否会对入账金额构成影响。

岑钊雄:有关通过网上交易,现在占比其实还不算特别大。我们会鼓励线下的尝试用线上交易平台,因为很便利。我个人认为是一种趋势,随着使用习惯的改变,我相信线上做交易的比例会加大。这一点,在其他行业里面已经得到了印证,刚开始占比不高,慢慢会高一些。我们现在辅助了一些工具,包括VR和非常便利的网上交易小工具,让大家的交易更加便利。我觉得未来是一个发展方向,现在鼓励客户多一点使用网上交易平台。我相信,接下来线上交易的比例会越来越大。目前的比例还不算特别的高,因为交易过程中很重要的签买卖合同需要备案程序,需要监管部门在线上同步实现,这次的疫情,也促进了线上交易可以更大规模的使用。我认为接下来的比例会越来越高。

问:此前主席提出千亿目标在2019年、2020年大概率的实现,现在的情况,预计什么时候可以完成,会不会有延迟的可能性?

岑钊雄:2018年提出千亿目标,现在看回2018年、2019年我们是朝着这个方向走的。目前在我们内部来说,我们认为一千亿不是很重要的目标了,我们相信很快就可以实现,今年不能实现,明年也会实现的。所以我们现在设立的是另外一个更高的目标。我觉得,千亿这个目标是阶段性的,而且是一个很快就可以实现的目标。

(责任编辑:王言)

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