绿城总负债已达2347亿，宋卫平撤退后张亚东面临哪些压力？
贵圈奇特图景，不胜枚举，令人眼花缭乱。
独特房企，也屡见不鲜，但颇为意外者，当属绿城。
其一，绿城的精神教父宋卫平，对产品天际线的追求，痴迷且苛刻，缔造了地产圈一骑绝尘的品质“霸主”；
其二，“十次调控，九次受伤”亦是绿城过往的缩略图，于房企中，绝无仅有，且多次上演“悬崖边上贵族”的惊险戏；
其三，各路资本及白衣骑士，屡进屡出，创地产圈记录，且董事会多次上演“宫斗”大戏，最终，创始人也无奈离开。
三大罕见景观，勾勒出了一个“命运多舛”绿城。
那么，宋卫平彻底离开后，绿城又变为怎样的绿城？
新掌舵者张亚东面临着哪些挑战？
正巧，宋卫平离开后，绿城发出了首份中考成绩单，这其中隐藏着一个真实的绿城及其真实过去及未来。
压力一、销售额质、量双下滑
在销售额上，全力拼刺刀的各大房企，当下不仅以此来获取江湖地位的船票，而且也是“活下去”的最基本的保证，若销售额上不去，一切则无从谈起。
依书燃观察，截至目前，已发布中考业绩的房企中，销售额增速出现了不同程度的下滑，已是不争的事实。
尽管如此，绝大多数房企的销售额还在同比增长，同比下滑者寥寥，绿城就是其中之一。
8月25日，绿城披露的半年业绩单显示，2019上半年，其取得总合同销售额金额为734亿元，较去年同期的754亿元下降了20个小目标。
从结构上来看，绿城的销售额中，其投资的项目取得的销售额为494亿元，其中权益仅为267亿元，较去年同期的268亿略有下降。另外，代建项目实现了249亿元的销额，比去年同期的280亿元，也有所下降。
而在所有上市房企中，将代建的项目也算入自身总销售额的，目前可能只有绿城一家。那么，绿城为什么要这么做？
在房企利用各种途径，做大规模的当下，绿城对规模的诉求更为强烈。但这么做，有过分夸大规模的嫌疑。
如果抛去这部分虚增（仅收取管理费，不会形成结转的营业额，故为“虚增”）的销售额，绿城还未拿到地道的千亿房企门票。
多年来，绿城以注重品质而闻名业内外，但在增长质量上，绿城并未恪守这一原则。为了证明这一点，我们姑且将代建看做绿城总销售的一部分。
而权益销额与总销额的比值大小，最能看出一家房企的销售额质量的高低。截至6月底，绿城的这一比率为35%，为上市房企中，最低者，且有继续下探的趋势。
而目前，行业的平均数据大约为70%，中海的这一比率则高达95%以上。若扣除代建业务的销售额，绿城所投资项目的销售额质量也不高。
截至6月底，这一比率仅为54%，与行业平均水平相差甚远。若单纯以权益销售额来框定绿城的行业地位，则在40名开外；若以投资项目来计，其排名行业22名；若加上代建销售额，则位居行业第11。
当年尚在前十的绿城，中交入主绿城后，如今已被不少同行甩在身后。
不仅如此，随着行业的深度调整及宋卫平的离开，张亚东治下的绿城，销售额再次出现了下探的趋势，这是否又会成为行业的标志性事件？
压力二、核心经营指标全面下滑
宋卫平离开后，绿城交出了一份“乏善可陈”的中考业绩，其中，经营数据出现了全面下滑的态势。
内房股企业，发业绩时，都会将期内的表现亮点一一列举在报表最显眼的地方，绿城也不例外，而这一次，绿城的报表中，并未列出“摘要”。
“画风”为何突变？
这是因为今年上半年，绿城的经营业绩出现了全面下滑。
绿城披露，期内，实现收入186.58亿元，较去年同期的335.34亿元大幅下滑44.4%；
归母净利润则为20.58亿元，较去年同期的23.35亿元下滑了11.9%。
这是近3年来，也是曹舟南离开后，张亚东接任行政总裁以来，首次出现的业绩大滑坡。针对此，绿城给出的解释是：其一，出售附属公司减少；其二，非控股公司公平值收益减少；其三，汇兑损失。
而在书燃看来，除了这些因素外，最为重要的是，市场下滑所致。
尤其是以“高端”项目为主的绿城，其客户也较为小众，在市场深度调整时，业绩波动往往较大，宋卫平从卖股权到完全退出，根源就在于此。
另外，非控股股东及永久证券（永续债）也分食了绿城的不少利润。
绿城披露，非控股东拿走了其10.15亿元的利润，约占总利润的三分之一。
而截至6月底，绿城的永续债约为185.72亿元，较去年底增加了约31亿元。
这部分拥有人分得的利润为5.94亿元，较去年同期的2.97亿元大幅增长100%。
因此，新晋为绿城董事会主席的张亚东，既面临着市场深度调整带来的压力，也面临着绿城自身净利润下滑的压力。
压力三、负债不断攀升
尽管业绩在下滑，但张亚东掌舵下的绿城，债务却有增无减。
截至2019年6月底，绿城的流动负债为1599.08亿元，非流动性负债为748.23亿元，故总负债超过了两千亿，达2347亿元。
在流动负债中，若扣除合同负债（已售未结转的款项）773.91亿元，则一年期内，绿城需要支付的债务则高达825.17亿元，其中包括银行借款、各种税费、应付股息、应付关联人士款项、贸易及其他应付款项。
即使扣除合同负债，绿城的总负债也高达1573.4亿元。
而且随着行业步入深度调整期、银根紧缩及销售额下降等利空消息的出现，绿城的偿债压力也进一步上升。
而截至6月底，绿城持有的现金及其等价物为482.33亿元，其中受限制的现金（抵押银行贷款）为15.48亿元。
在流动负债中，银行及其他借款额为119.71亿亿元。
如此来看，绿城的今年的财务压力并不大。
但从扣除合同负债的流动负债来看
，绿城手持现金及其等价物不足以覆盖825.17亿元的流动负债，且截至6月底的有息负债较2018年底有所增。
再来看看净资产负债率。截至6月底，绿城的净资产负债率为58.6%，较去年同期的55.1%，有所上升。
而此前，绿城的净资产负债率一直处于80%左右的行业高位，那么，为什么突然降到了58%左右？
其实，降低净资产负债率的方法主要包括：其一，增加权益总额；其二，减少借贷。
但从近年来绿城的有息负债来看，处于上升的通道，因为其规模在不断增大，对资金的需求量也在增加。
那么，在无法减少借贷的情况下，绿城是如何降低净资产负债率的呢？
当然是增加权益总额。绿城披露，截至6月底，其权益总额为654.43亿元，较去年底的601.19亿元增加了约9%。其中增加幅度较大两项则为永久证券及非控股股东权益，
这不仅无益于降负债，而且增加了更大的财务成本，还蚕食净利润。
所以如果将这部分真实的负债算作有息负债，那么，绿城的净负债率依然处于行业高位。
另外，非控控股权益的不断增加，也起到了降低负债率的作用，但客观地说，所投资的项目，在未结算之前，都存在着各种风险，算作权益，也有些勉强。
如此来看，张亚东在为绿城“降杠杆”的过程中，也动了不少心思，虽然起到了美化报表的作用，但也为此付出了大代价，比如，近一半的净利润被永续债及非控股股东拿走了。
从这些角度来看，绿城放弃以27.18亿元的代价，收购百年人寿9亿股一事，也不难理解。
那么，在这些压力下，张亚东掌舵下的绿城，能否一改往昔姿态，从而顺利穿越次轮地产大调整的周期？
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