金融流动性加强促发展，房企融资窗口期悄然而至

（一）疫情冲击下，国内加大金融支持力度，保持流动性

1、M1,M2剪刀差减小，社融规模增速上升

今年以来，全球经济仍处在下行局面，突如其来的新冠病毒更是催化了全球经济的下行速度。疫情冲击下，全球货币流动性加强，国内货币环境显宽松迹象，4月17日中央政治局会议也提倡运用降准、降息、再贷款的手段保持流动性充裕。5月22日，两会政府工作报告提出“稳健的货币政策要更加灵活适度”。从数据上看，M1,M2的剪刀差来看，剪刀差呈减小趋势，企业资金活力呈向好趋势；从社融资规模的同比增速看，4月、5月同比增速分别为12%、12.5%，增速明显大于3月增速10.7%。

图3：M1、M2、社融资规模月度同比增速

数据来源：国家统计局、中国人民银行、诸葛找房整理

2、房地产行业资金面改善，部分资金来源基本达到去年同期

在货币宽松下，房地产行业资金面明显改善，根据国家统计局数据显示，2020年1-5月，全国房地产行业累计增速收窄至-6.1%，其中，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款累计金额基本达到去年同期，随着下半年积压需求的进一步释放，个人按揭贷款和预付定金将会进一步好转，房地产行业的资金同比降速进一步收窄，不排除转正的可能性。

图4：全国房地产开发企业到位资金及各资金来源累计同比增速

数据来源：国家统计局、诸葛找房整理

（二）房企融资窗口期来临，融资成本走低，信托融资仍受限

1、融资宽松期来临，融资成本下降

2020年3月起，国内疫情好转，复工复产进一步推进，在金融流动性加强下，房企境内的融资环境也逐渐改善。从房企境内融资的成本来看，融资成本改善明显，多数境内债的融资利率低于前次发行的利率。叠加4月份，海外疫情爆发，海外融资基本停滞，房企纷纷将目光转向境内债，境内债的发行规模上升，房企融资迎来窗口期。

表3：2020年房企境内债券融资利率情况

数据来源：诸葛找房整理

2、有人欢喜有人忧，信托融资仍受限

虽然上半年房企境内债融资环境改善，但信托的发行规模仍受阻。根据中国信托协会数据显示，2020年一季度，房地产信托余额为25788亿元，环比下降4.6%，跌幅扩大1.8个百分点。5月8日，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》，提出“全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方非标债权资产合计金额不得超过信托公司净资产30%；全部集合资金信托投资于非标债权资产合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%”。该政策对信托发行量进一步约束，预计2020下半年房地产信托增长难言乐观。

图5：房地产信托余额季度走势

数据来源：诸葛找房整理

三、预测下半年政策延续温和窗口期，资金足助推需求释放

1、“房住不炒”是核心，政策仍在供应端发力

展望2020年下半年，在全国市场平稳，开发经营指标能够自行修复下，房地产业政策的关键词仍是“房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展”。下半年，各地仍继续深化落实“因城施策”，在市场逐步恢复下，预计政策仍在供应端大幅发力，需求端的“强刺激”政策难以落地，人才购房补贴及落户放松仍是长效改革机制。此外，上半年市场升温过快的城市不排除出台调控收紧的政策。

2、下半年资金足，房企融资“悲喜交加”

6月18日，易纲行长在陆家嘴论坛上表示，下半年货币政策还将保持流动性合理充裕，预计带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模增量将超30万亿元。预计下半年资金流动性充裕，助推市场需求释放，房企资金进一步改善。房企融资虽迎来利好期，但并不是普遍向好，下半年房地产信托融资难言乐观。