高溢价提速拿地，中交地产距“央企前三”还有多远？

高溢价提速拿地，中交地产距“央企前三”还有多远？

中交地产开始加速了。

近日，中交地产(SZ：000736)以95.98%的溢价率竞得昆明一宗宅地，共花费19.3亿元。对于上半年营收仅17.48亿元的中交地产来说，这着实不是一笔小数目。

事实上，这只是其2019年以来，扩张拿地的冰山一角。据中国指数研究院统计数据显示，2019年前11月，中交地产拿地金额为287亿元，拿地面积408万平方米，双双晋升排行榜TOP40。在业内人士看来，中交地产的突然提速，一方面来自“央企前三”的终极目标;另一方面，新官上任三把火，李永前由绿城中国(HK：03900)回归中交，必然要交出令人信服的成绩单。

中交“变速”

12月11日，中交地产以95.98%的溢价率竞得昆明一宗宅地，共花费19.3亿元。19.3亿元的拿地金额，对于上半年营收仅17.48亿元的中交地产来说，着实不是一笔小数目。而据易居研究院统计数字显示，11月，40个典型城市土地成交溢价率已经连续5个月下降，仅为12.3%。中交地产95.98%的溢价率明显偏高。

而据蓝鲸房产不完全统计，这并不是2019年以来，中交地产第一次高溢价拿地。截至2019年12月11日，中交地产入手溢价率超过20%的地块至少有5宗。

高溢价拿地的背后，是中交地产拿地速度的整体提升。根据财报，2019年上半年，中交地产新增项目7个，较去年同期提升2倍有余。同时，中国指数研究院统计数据显示，2019年1-11月，中交地产拿地金额共计287亿元，拿地面积408万平方米。历年从未在排行榜现身的中交地产，此次拿地金额及面积双双跻身榜单前40。

在中交地产拿地规模上涨的同时，其融资力度也在不断加大。12月10日，中交地产公告，拟向控股股东中交房产集团及其下属企业借款共计不超19亿元，利率不超10%。本次借款后，中交地产向中交房产集团的借款额度将升至57.40亿元。而据中交地产《当年累计新增借款》披露，截止10月31日，公司银行贷款新增净额38亿元，占2018年末净资产的89.83%;公司借款余额高达196.99亿元，相较于2018年末新增借款53.77亿元，累计新增借款占2018年末净资产127.11%。

种种迹象都展现出一个加速的中交。财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示，拿地和融资力度的加大，从企业本身来讲，是企业实现快速扩张的重要途径;而从内部管理层来说，则表明企业领导者对于2019年和2020年的投资思路比较明确，要把地产做大。

“市场化”的中交

带来这一切变化的是李永前。

2014年12月23日，中交集团以“白武士”的身份杀入绿城，以约60.13亿港元收购宋卫平24.288%股份，与九龙仓（HK：00004）并列绿城第一大股东。2015年3月，作为中交集团派驻绿城的第一批高管，李永前和李青岸正式进驻绿城。在绿城中国任职的5年时间里，李永前主要负责投资管理业务，2016年-2018年，绿城中国新增土地项目由9个增长至37个。

虽然小有成绩，但更为难能可贵的是，5年的深入学习，让他深谙中国标杆房企的管理经验和运营思路。2019年7月，李永前回归中交，在“复制绿城中国、创新中交地产”的思路下，李永前开始了大刀阔斧的改革，他先是提出对标绿城中国，实行轻重并举的经营模式，于明年启动“5+1”战略部署。即东部、西部、南部、北部、中部等五大战略区域以重资产开发为主，联合置业以轻资产代建开发为主;在组织架构上，欲在明年重构“总部-区域-城市”的三级架构;在人才选拔方面，也大胆提拔有能力、有专业、敢担当的员工。蓝鲸房产了解到，上述调整有望于2019年底前梳理完成，未来李永前的话语权会更高更大。

同时，作为新晋总裁，李永前为中交地产提出了更高的目标。在中国房地产排名榜上与绿城中国并驾齐驱，进入千亿房企阵营，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”

对于冲规模，李永前选择了降低权益占比这一方式。据其2019年中报披露，在中交地产持有的50个项目土地储备中，约32%的项目权益占比低于50%，而去年同期，这一数字仅为25%。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，中交地产减少土地权益，意为在控制负债增长的情况下来推动规模发展，同时，也可以通过合作开发来降低投资和融资压力。

在金地集团（HK：600383）、旭辉控股（HK：00884）等企业做大规模的过程中，上述方式发挥了重要的作用。以金地为例，克尔瑞研究院公布的《2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，金地前九个月的全口径销售金额为1418.0亿元，位列第12;但其销售权益金额仅为879.2亿元，位列第17。同时，半年报显示，截至2019年6月，金地的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。而2018年全年的新增土储中，金地集团的权益占比仅为45%。

显然，无论是在企业管理上还是拿地方式上，李永前治下的中交都更接近市场，但在行业集中度越来越高的背景下，中交地产帮助中交集团完成“央企前三”的可能性还有多大呢?蓝鲸房产将持续关注。