半年报快读|金融街：新获项目数下滑 新开工面积近6倍于竣工面积

近日，金融街发布2019年半年度报告。报告显示，公司实现合同销售额178.4亿元，同比增长94%；其中，住宅地产销售额144.3亿元，同比增长72%，商务地产销售额34.1亿元，同比增长320%。

北京、广州、上海、重庆为金融街上半年销售重点城市，销售额金额比例分别为34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。尽管把握金融街表示抓住区域中心城市销售回暖的市场窗口期，加快销售去化，但在北京、广州、重庆的销售面积与可售面积比例均未超过40%，分别为29.4%、36.1%以及33.3%。

自持两项目出租率低于50%惠州酒店入住率仅29%

报告期内，金融街实现营收95.2亿元，同比增长43.4%。

作为金融街营收主力业务的地产开发和物业租赁，分别实现82.6亿元和9.2亿元的收入，同比增长51.7%和8.7%，毛利率分别略增3.9个百分点、0.9个百分点至43.3%、94.6%——总体来看，金融街在北京76.5%的高毛利率拉高了毛利率的平均水平，前期储备项目的收益较为明显，而天津、惠州的毛利率相对较低，为34.3%和27.4%。

从金融街的自持项目看来，19个位于北京，3个位于天津，1个位于上海，1个位于惠州。不过，作为金融街老项目的金融街公寓在期内出租率降低至50%以下，为46%；2016年竣工的金融街·万科丰科中心出租率略升，但也仅为42%。

同时，金融街经营物业建筑面积排名第二的惠州喜来登酒店入住率仅为29%，期内其物业经营收入3.1亿元，毛利率仅为22.3%。

期内，金融街三费随规模增加水涨船高，销售费用同比增长50.6%，财务费用中利息支出同比增长46.0%。

金融街实现归母净利润10.5亿元，非经常性损益中，收取资金占用费约1.4亿元。

偿还债务支出大增显国企融资优势

期末，金融街其他应收款较期初增长37.7亿元，一年内到期负债较期初增长28.6亿元至126.6亿元，长期负债较期初增长25.5亿元至431.0亿元，资产负债率负债率76.1%，较期初75.0%微增。

期内，金融街经营性现金流由于销售商品收入现金大幅增加较上期回正，投资流出现金大幅减少致投资性现金流有所回升；同时，本期偿债现金较上期大幅增长246.9%至123.6亿元，致筹资性现金流为负。由此，金融街现金流净增加42.8亿元，期末现金161.0亿元，偿债压力不大。

融资方面，金融街于期内发行四期私募公司债券，筹得资金60亿元。其中，2+2年期平均票面利率4.19%，3+2年期平均票面利率4.37%；完成两期私募公司债回售转售工作，存续规模7.3亿元，平均票面利率4.00%。同时，发行4期总计规模11.3亿元的供应链ABS，平均票面利率3.82%，作为国企的金融街在融资成本上的优势较为明显。

土储增幅较小新开工面积近6倍于竣工面积

截至公告日，金融街在重庆、佛山、苏州、无锡新增项目储备5个，新增计容建筑面积56.0万平方米，实现权益投资额59.1亿元，与去年同期新获取12个项目，投资87.1亿元相比，收窄幅度较大。

究其原因，金融街正加快项目建工与去化速度，2018年中期，金融街的新开工面积为64万平方米，年底这一数字为大涨至338万平方米，而年底的竣工面积为107.1万平方米。本期，金融街新开工面积为91.1万平方米，竣工面积15.4万平方米，新开工面积为竣工面积的5.9倍，而期初这一数字为3.2倍，战线继续拉长。

截至期末，金融街已进入五大城市群中心城市城市和周边一小时交通圈卫星城/区域15

个，储备的项目规划建筑面积为2092.7万平方米，可结算权益建筑面积约为1246万平方米，与期初相比，公司储备规划建筑面积增长36.0万平方米，可结算权益建筑面积减少约15万平方米，土储波动较小。