钟伟：房地产调控政策难言调整，但对改善型需求限制或放松

钟伟：房地产调控政策难言调整，但对改善型需求限制或放松

新冠疫情对各个产业的影响存在不对称性，对餐饮、旅游、文旅、航空、运输这些行业的影响几乎是灾难性的，而对医疗防护行业相对来说却提供了意外的需求。

那么，疫情对中国房地产的影响其实没有像对制造业和外贸影响那么巨大。

一是因为房地产最典型的特征是它作为不可贸易品，即所谓不动产，是挪不了地方的。

所以一般来说，不动产的需求都是本地化的。

二是房子可以推迟购买，但还是要买，我们把房地产需求称之为被推迟的但并没有消失的需求。

现在有人说，在新冠疫情之后，餐饮、旅游的消费会出现报复性的反弹。

这个报复性的反弹可能性不大，因为如果一季度没有大吃大喝，剩下来的三个季度猛吃猛喝也补不回一季度的省吃少喝。

所以对于快消品、餐饮行业来说，失去的一个季度的需求，在今后三个季度内可能就不会再出现了。

而房地产属于不可贸易的部门，房地产领域的需求相对比快消的需求情况要好一些，具有需求延迟的效果。

这两点决定了新冠疫情对房地产的影响可能跟其它领域有些不一样。

具体来说，大概可以把疫情对房地产的影响概括为以下这么几点。

第一，房地产的政策不会出现特别重大的调整。

房地产，尤其是商品房，涉及到水泥、建材、上下游的产业、家居、家电、汽车等等，产业链条非常长，的确属于重大的实体商品。

但我们一定得认识到，无论有无疫情，房地产本身“房住不炒”的基本定论，以及我们现在还不知道具体内容的所谓“长效机制”的这个黑箱，这两样东西都不会有太大的变化。

也就是说涉及房地产的政策不会因为出现新冠疫情而做出重大调整，即便做出了短期的宏观经济刺激政策的调整，房地产也不是最主要的受益的部门。

这是我们必须理解的大的政策基调。

第二，房地产的市场需求仍然在，只是被延迟了。

冬季本身不是房地产的施工交付的高峰期，也不是销售的高点。

由于季节性的施工因素、环保的因素，再加上疫情的因素，目前的房地产在建几乎都会暂停，再复工的话有些困难，慢慢地终于会开复起来。

那么销售本身也被延迟了。

由于疫情还在延续之中，我们并不清楚建筑施工的复工情况和复工率会怎么样，但总体而言，在4月份之前房地产在供给侧这一块不会有明显的改观。

这也就意味着从需求被延迟、供给减少这个角度来说，也许下半年房地产市场总体的气氛还是比较暖和的，全年相对比较稳定的需求都被压缩和集中到疫情过后，即人民的社会、经济生活恢复正常之后再进行。

但房地产行业也受到了比较明显的负面影响，这种影响主要是在供给而不在需求。

需求只是被延迟了，不会消失。

所以我们大概可以估测，由于供给和需求冲击的不对称性，整个房地产从短期来看的话，下半年相对来说氛围会稍微地宽松一些。

第三，老旧小区的改造也许会成为一个特别有意思的话题。

在新冠疫情之后，可能会有些重大的项目建设，以保证决胜全面小康等诸如此类的大目标的实现。

中央也提到了有信心、有能力继续维持2019年决定的2020年的社会经济发展的总体目标，结合到房地产领域来看，最实际的可能是中国百姓相对来说比较关注的，也容易给政府带来口碑的老旧小区改造。

2019年，住建部同发改委和财政部在全国做了一个摸底的调查，结果显示需要改造的老旧小区有17万个，涉及到的居住人口超过1个亿。

这些老旧小区改造包含供电、网络、电梯、小区道路的改造。

其实在疫情之后更容易发现，这些老旧小区改造的紧迫性更加突出。

原因就在于，根据上海疾控中心张文宏医生的介绍，目前新冠疫情不幸的病死者中90%以上是年龄在75岁以上的老人，老旧小区其实是老人相对比较集中的地方，所以对这些老旧小区进行社会化的养老、小区的急救医疗等通道的开通、提升整个老旧小区的居住品质还都是很紧迫的。

所以我想对17万个老旧小区的改造可能值得呼吁一下，毕竟这是一个涉及到至少上万亿投资的事情。

当然，目前的一些做法可能需要与时俱进。

现在的做法就是以业主为主体、以小区为主导、地方政府做引导，加上政策做配套。

但实际上对一个老旧小区进行整体的提升和改造需要大量的人力物力投入。

如果没有自上而下的政策和资源的分配，仅仅依赖业主和社区、依赖基层政府，完成这个事情是极其困难的。

第四，涉房企业可能会有治理和管理方式上的改变。

做房地产开发的企业更多的关注公司价值、股东价值的实现。

过去我们看到上市公司，无论是建筑施工、销售型、持有型、物管型的的物业，都在一个集团内整体挂牌上市。

真正地把房地产细分之后，就持有型、开发销售型的物业、物管公司或者跟房地产相关的科技、数据类的公司，切成板块来分别上市的企业不是太多。

但在疫情当中，实际上这些企业不同的业务板块所受到疫情的影响和冲击是不对称的。

这些不对称体现在哪里呢？

例如说物业管理在这次疫情当中，比官办的社区更密切地牵涉到被隔离在小区里头的居民生活的便利性，所以有一些优质的具有物业管理的房地产企业的物管部门受到了追捧，估值比较好；

销售型的住宅，主要是商品房，它的估值由于这几年受到政策的限制比较多，表现也还算差强人意；

而对商办板块来说，一些商业商场都歇业停业了，办公楼、酒店业也歇业停业了，暂时难以开复，那么再重新开张营业的时候，我们也可能需要对写字楼、酒店、宾馆、餐饮场所进行一些改造，例如集中式空调系统要进行改造，这一块的估值上现在来讲是不太好的。

有一些房地产企业可能本身也还有科技类的板块、大数据类的板块，在这一次疫情当中，你所居住的房屋的舒适性，是不是具有恒温、恒湿、恒阳、新风系统等等就变得特别重要，住宅的舒适性和科技含量，尤其是空气质量变得特别重要。

所以，持有型的物业、销售型的物业以及物管、科技，这些在市场上所受到的追捧和估值都不一样。

以前我们是把它打包一块上市，在疫情之后，一些房地产的头部企业可能需要考虑这个问题，也就是公司治理需要进行变革。

也许有一些大的房地产企业集团会形成模块化的管理方式，公司本身也存在着分拆成为板块上市的可能性。

第五，房地产企业必须重新考虑对于持有型的物业推出REITS的必要性。

由于受到疫情的影响，持有型的物业，包括写字楼、商场的收益受到限制。

我们现在还不清楚疫情对这些集中在写字楼、商场的商业业态会带来怎样的冲击。

一般来讲，商贸、零售、餐饮还是以小企业为主，中国大概有1700、1800万家的中小企业，还有8000多万家的个体商户。

他们能不能够迅速地复苏，使得重新开张之后的商业、餐饮重现繁荣，还存在不确定性。

因为我们一开始就讲了，整个政策和环境相对来说还是比较中性，但绝对不会有特别大的宽松。

在这种背景之下，房地产企业的资金链条相对绷得比较紧，这迫使他们必须重新考虑，对于持有型的物业，推出REITS的必要性。

去年年底的时候，许多房地产企业已经在考虑对持有型的物业在海外挂牌REITS以换取现金流的事情。

疫情之后，对于持有型物业占比较高的房地产企业来说，他们会有更多的热情去推动持有型的物业在海外挂牌，也许价格不是特别好，毕竟收益已经受到影响，但如果能够使企业的财务结构有所改善，尤其是现金流状况更加稳健的话，还是会有相当多的企业愿意去推动持有型的物业挂牌REITS的过程。

第六，绿色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念会有所提升。

新冠疫情之前，大家买房更多地还是看房子的面积，而较少地考虑房子的品质，在新冠疫情之后，房屋的品质就会变得特别重要，房屋的位置当然也很重要，所以有可能带来就是，科技住宅尤其是居住的新风系统较好的住宅、绿色住宅以及第二居所的概念都有可能会崛起，而居住在超过千万人口的超大都市，尤其是居住在这些都市的核心区、具有超高容积率的住宅的热情可能会降低。

就住宅本身而言，我相信人们可能会更多地说，为什么要居住在特别拥挤的市中心呢？

可不可以不选择这16个千万级人口的城市？

不如退而选其次，选一个比如人口在500万到1000万的城市，同时选择的是绿色住宅、低密度住宅，或者在市中心即便拥有了上下班的便利、社交的便利或者拥有了豪宅，能不能在郊区再拥有第二居所？

毕竟第二居所还是一个随时可以躲避城市喧嚣或者像新冠这样疫情冲击的，还算是一方可以暂时栖息的场所。

所以我相信，绿色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念会有所提升，人们对于集中在城市繁华区的高密度住宅的兴趣可能会有所降低。

所以在住宅领域，除了区域方面的变化之外，我相信对于品质要求的变化会比较多。

第七，政策对于所谓的改善型需求也许不会有那么严格的限制。

毕竟我们看到，如果要在今后的一段时间维持比较正常的经济增长，使得今年全年的经济增长离6%左右的目标不太远的话，房地产还是一个特别重要的产业。

那么对于房地产而言，既要带着镣铐跳舞，不超出“房住不炒”，不影响长效机制，同时又能够保持市场相对的需求是理性的，那么改善型需求是最重要的。

首次置业当然很重要，但是改善型需求也很重要。

改善型需求的特点意味着这些人已经买过房，他们只是因为工作、孩子就学、老人养老等一系列的家庭需求的变化，需要重新改善自己的居住条件。

在中国的一些大中城市，改善型居住已经逐渐成为住宅购置的一个主要需求。

现在的政策框架本身对首次置业是有好处的。

对于首次置业之外的其它的改善型需求，政策限制还是比较多。

我们要看新冠疫情之后，对于市场当中的改善型需求方面的政策限制能不能够稍有放松。

第八，房地产产业的布局可能会进一步向东南沿海迁徙。

地理上的布局更偏向京广线以东，长江以南的中国东南沿海部分。

之所以说中国的东南沿海的房地产市场变得比较重要，原因是：

首先，珠三角和长三角的城市群群体能够承载相对较多的人口和产业，地方政府的治理能力相对来说也强一些。

其次，医疗和教育资源相对来说也还比较好。

再者，经济实力方面有一定的活力。

例如珠三角，万亿GDP以上的城市就不少，比如广州、深圳、佛山，未来可能还有东莞。

长三角地区，万亿级GDP以上的城市可能会更多一些，比如南京、上海、苏州、杭州，未来还有相当多的城市比如说宁波、南通、合肥都是万亿或者潜在万亿级的城市。

所以总体而言，在新冠疫情之后，房地产的重心也跟产业的重心一样，会进一步地向东南沿海迁徙，在一定程度上加大房地产和产业整个布局的不均衡性。

这就是我们观察到的新冠疫情对中国房地产的八点影响。

房地产行业在中国还远远没有走到需要退潮的过程当中，毕竟我们整体的居住条件、城市化率还不是太高。

可以这么说，中国目前8.5亿至8.6亿的城镇人口，大约有一半是住在2000年之后建成的新房，还有一半人住在2000年之前建成的老房子，这些房子离现在20多年了，居住的舒适性以及未来的卫生条件等都不是特别令人乐观。

所以，由于房地产的真实需求还在，相信经过疫情之后，无论是政府、企业还是购房者，都会采取更加审慎而理性的态度。

疫情还在延续，这是一场灾难，需要政府、企业和我们一同去面对。

希望我们能平平静静地、安安全全地走出这场灾难，健健康康地、重新开始社交、工作、生活、学习。