旭辉林中：香港是成熟型城市，内地是成长型城市

旭辉林中：香港是成熟型城市，内地是成长型城市

（林志愿）8月13日午间，旭辉控股（00884.HK）发布年中业绩公告并同时在香港举行了半年报业绩会，据报告显示，2019年1-6月，实现合约销售金额884.4亿元，签约回款率高达95%；实现核心净利润28.7亿元，核心净利润率达14.3%；中期派息每股10港分，同比增长43%。

而在香港半年报业绩会现场，来自旭辉的多位高管也接受了媒体的采访，以下是业绩会采访实录

Q:请教我们旭辉目前做了很多城市更新项目，包括旧改项目，时间大概多长？

A:旭辉主席兼执行董事林中：城市更新目前平均周期2.5年，太原我们是2017年9月份开始投入，拆迁，到2019年我们才开始完成很多土地的手续，开始挂牌，估计明年上半年才能把3400亩地，周期有长有短，短的话，一年左右地方，有的地方2年，平均2.5年。长的话比如深圳，我听说有7年，5-7年。广州旧改差不多也要5年。包括武汉、石家庄、太原、贵阳加上广州、深圳，我们平均起来现在是2.5年。

Q:很久没有看到林伟总在这边了，是不是有什么业务给我们更新一下才坐在这边，还是说有什么新的业务简介一下？另外，土储那边也说了控制50%下半年的投资力度，这个包括了潜在的旧改还是说单纯新拿地，是公开招拍挂里面拿地的力度会放缓吗？还是说我们会倾向于用什么形式买地？富力讲已经暂停拿地了，你们下半年策略是怎么样的想法？你们在香港也有几个项目，包括豪宅、油塘的项目，你怎么看这个市场，之后会不会继续在香港拿地还是说倾向于合作？最后还是想跟进一下刚才花样年旧改，花样年据我所知已经旧改改了很久，已经不止几年时间了，会不会很快有一些成果、土储给你们，是说一年、两年还是什么时候？

A：旭辉主席兼执行董事林中：刚好今天林伟今天来参加会议也没有什么特殊的，他来香港参加我们上午的董事会，刚好有空就顺便参加一下。关于你问商办业务，旭辉会今年年底、明年年初会有商办新的战略，它不会影响住宅开发业务，控制比重回款量的10%左右。你提到了我们很多新业务，因为今天是884业绩会，我们没有办法介绍这些。欢迎你参加明天1995永升服务的业绩发布会。第三，关于买地策略，旭辉会持续关注市场买地策略，第一个策略就是量入为出，今年收了多少钱，就可以买权益回款50%的地。第二个，重点在一线、二线、强三线，好城市买近城区，买价格比较便宜的土地。第三个问题，多轮驱动买地，公开招拍挂上半年占60%，其他多元化比重占40%，未来我们希望招拍挂占60%，收并购、一二线联动、商办、勾地多元化拿地占40%。你问到花样年旧改，花样年是我们战略合作伙伴，我们跟他们合作了很多城市旧改，深圳是大头，花样年是深圳的企业，深圳有大量旧改，还有我们在武汉合作，我们有些项目会在成都合作，我们特别希望跟花样年在旧改项目进行合作，能发挥我们两方各自优势，他在前期做旧改的优势，我们在中后期做开发的优势。至于香港的投资，我们公司一贯投资长期有机会、有发展前景的城市，只要这个市场长期有机会、有发展前景我们就会投资。但是短期来看，因为我们业务大头都在内地，在可预见的将来，这个比重也不会改变，因为香港只有一个城市，内地有80个城市，100个城市。所以总体比重占我们总集团比重还是比较低的，所以只要我们判断长期有信心，我们未来会在合适时候去增加这些地方投入。

Q:想问一下今年回款率去到95%，为什么可以做到这么高的比率？下半年会不会维持？之前说那个比重，一半是收租、一半是销售，看到你们今年上半年收租，租金收入增长挺快，有没有短期目标，对这个数字增长还满意吗？还有，想问一下你们融资，境外债务比重是在减少的，有没有一个目标或者比例，或者说一下下半年融资情况，你们预计哪个融资渠道会比较容易拿到资金？还有香港项目，下半年开盘，3月份油塘项目，管理层怎么看待这个项目销售？香港市场比国内市场有什么不同？市场反映这一方面。

A:旭辉主席兼执行董事林中：第一，关于收租业务。我认为在未来开发长期来看，旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举业务，但是这个过程会很长，我们估计会花10-20年时间，所以租金会逐步逐步提高。我们不会说短期内看到它速度很快，但是它每年，我们希望每年租金逐步提升，通过10年到20年，我们能使租金未来的比重到20%或者20%多，我估计中国这20年做开发还是非常好，所以租

金会提升。关于总体租金目标，我们今年年底发布商办战略的时候会提出来，逐步大概想法未来希望租金能占营业收入的30%。我们是一个长期的目标，所以短期目标因为没有排布，所以不会在这次业绩会上公布。

第二，你问香港市场跟内地市场差异，我觉得香港市场跟内地市场有非常大差异。内地市场，城市在扩张，因为处于城市化高速阶段，人口不断聚集，很多城市还在成长过程中，轨交化，城市翻天覆地变化，这十几年是面貌变化最大的，隔几年去就不认识了，是一个成长型城市，香港是成熟型城市，所以市场不一样。比如内地刚性需求比较旺盛，住宅面积改善等等。香港供应量相对比较小，一年2万，内地武汉一年成交面积都是在2000万平方米，按照100平米一套来看，我们要20万，一个城市增加20万个单元。所以城市发展潜力非常大。我认为是不同城市发展阶段，我认为是不同的，一个是成熟期，一个是发展期，房价差异也是很大，内地二线城市很多城市房价还是很低，能符合收入和增长。所以香港市场是一个成熟发达国家的成熟市场，内地还是一个发展中国家的成长型的市场，这是典型的差异化。

杨欣：关于回款率的问题，这不是意外，是惊喜。一直以来旭辉经营质量要求很高，我们2018年全年签约回款88%，今年前6个月是95%只是一个惊喜，不是意外。为什么这么高？天时地利人和。今年比较好的是一二线城市为主的开发商卖的比较好，从数字来看，今年上半年一二线占比高的开发商业绩增长都是比较亮丽。第二，一二线城市所拥有的信贷资源或者我们说的金融资源比较丰富，在快速销售同时，比较丰富的金融源对于回款有非常好的支撑作用。第三，一直以来旭辉对我们经营质量非常高的要求，在我们内部，对于回款的管理，并非只有一个部门或者两个部门来管理，我们是由营销、销售、财务和法务三个部门一起合理推进，形成一个互相补位，确保我们回款快速回到公司帐上。从整个旭辉内部大家达成非常高的一致性，我们都知道在旭辉有一句话，没有回款的销售就是耍流氓，说得很通俗，如果你的销售没有回款，你是没有一分钱奖金，甚至还被到扣。如果卖了1000万，只回了500万，还有500万过了6个月，不好意思，今年一分钱奖金都没有了，这些固化下来，使我们为经营质量要求非常高，所以95%是惊喜，不是意外。

第二，融资境内外比例和未来趋势。旭辉一直遵循两条腿走路，同时境内境外采取相对比较灵活的融资架构，主要考虑，一个是窗口，成本、期限，包括融资的便利性、汇率因素。所以从我们公司而言，境内境外，公司一直在40-60%之间，维持境内境外负债轻微的波动。最主要从刚刚说的几个角度，当然从未来趋势来看，我们在境外资产可能会逐步逐步增加，所以相对应的我们的境外负债也会随着资产配置的增加也有所相应的增加，整体我们都是维持一个非常稳健的态势。

Q：今年年初到现在，看到你们都拿了不少商业相关的地皮，在商业地产发展方向是怎样？发展计划和目标以及现在的发展情况如何？

A：旭辉主席兼执行董事林中：因为商业的战略我们还在做讨论和修正，所以您提到这个问题，下次请您参加我们商业战略发布会，都可以回答。目前旭辉做的商办都是做一二线城市的精品，如果你有机会去上海看我们上海新开业的在浦东陆家嘴的旭辉跟香港置地合作的商业项目，现在成为了浦东网红打卡的地方，这里有很多网红店，下次有机会欢迎您去参观。

A:旭辉执行董事兼首席财务官杨欣杨欣：多补充一句话，为什么说是精品呢？我们都是用数字说法，我们LCM每天经过人流30万，一年有1亿人从这里经过。前面记者问为什么上半年租金收入大幅增长，因为LCM给我们带来非常高质量的回报，这才叫精品，有人流、有资金流、有利润流。

Q:所以未来会朝这个方向发展吗？下半年还会拿商业相关的地皮吗？

A：旭辉主席兼执行董事林中：我们未来发展方向现在还没有最终确定，但是核心还是要打造地产促进商业、

商业促进地产，我们要走出这么一条发展道路。具体下半年是不是继续拿商办，还要看有没有好的机会，好机会、好项目我们一定会拿，如果没有，我们就会等一等，目前我们没有硬性指标，有机会了我们才去抓。我以前跟同事说，我们唯一是不会下买地指标。你要买到好城市、好地段、相对比较便宜的地，才是我们要买，我们要追求的是质量，不是数量，所以很年回答下半年一定有多少数量，但是你看到的旭辉一贯能完成投资的数量，但是更关注这个过程中对投资质量的控制，我们好的投资质量才能为公司、投资者未来带来良好的业绩。